you are here: Paris-Avocat Charges

DROIT DU TRAVAIL

COMMENT DIVORCER

MOYENS ALTERNATIFS DE RESOLUTION DES CONFLITS

Liens

La copropriété - Charges
Écrit par Paris Avocat   

Charges :

 

Les charges sont les dépenses relatives aux parties communes, aux éléments d’équipement communs et aux services collectifs de l’immeuble en copropriété incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part.  


Dans une copropriété, chaque lot est identifié dans l’état descriptif, annexé au règlement de copropriété. A chacun des lots est attribué un numéro et une quote-part dans les parties communes qui s’exprime en tantième de copropriété. Cela correspond aux voix dont dispose chaque copropriétaire.


Il existe différentes charges : les charges générales et les charges spéciales. Pour chaque catégorie, il faut que soient mis en œuvre des principes de répartitions. Ainsi, depuis le 31 décembre 2002, le règlement de copropriété doit préciser comment sont calculées les quotes-parts des parties communes et les quotes-parts des charges.

 

Dans le plan suivant, une partie spéciale est consacrée aux charges d’ascenseurs et de chauffage car elles représentent la plus part dans une copropriété.

  • Charges générales dans une copropriété :

-          Frais d’entretien dans une copropriété

-          Frais d’eau et d’électricité dans une copropriété

-          Réparations dans une copropriété

-          Frais de gestion dans une copropriété

-          Frais de personnel dans une copropriété

-          Honoraires d’architecte dans une copropriété

-          Dépenses de procédure dans une copropriété

-          Dépenses de vidéos-surveillance et d’interphone dans une copropriété

  • Charges spéciales dans une copropriété : 

-          Frais d’eau chaude et de chauffage collectif dans une copropriété

-          Frais d’antenne de télévision dans une copropriété

  • Charges de chauffage
  • Charges d’ascenseur
  • Répartition des charges de copropriété

 

Charges générales dans une copropriété


Ce sont celles relatives à la conservation, l’entretien, et à l’administration des parties communes. Elles sont à la charge de tous les copropriétaires. 

 

è Frais d’entretien dans une copropriété


La répartition se fait par une assemblée générale qui répartit par tantième de copropriété. Ces charges sont dues par chaque copropriétaire, même si son local est vacant.

Une délibération en assemblée générale ne peut établir que par tantième de copropriété les frais de nettoyage et d’éclairage de l’escalier d’un immeuble qui sont des dépenses d’entretien.

Lorsqu’on habite au rez-de-chaussée, doit-on participer aux charges concernant l’entretien des escaliers ?
L’entretien des escaliers est une charge générale. Ainsi, les copropriétaires, quel que soit l’étage où ils habitent, sont tenus de participer aux charges d’entretien de l’escalier, et ce en fonction des parts qu’ils détiennent dans la copropriété.

è Frais d’eau et d’électricité dans une copropriété


Les frais d’eau et d’électricité correspondent à ceux consommés pour l’usage et l’entretien normaux des parties communes. Les charges d’eau froide
ne sont pas communes par nature, mais en l'absence de compteurs individuels elles sont le plus souvent réparties comme charges d'entretien.

è Réparations dans une copropriété


Elles correspondent aux petites réparations engagées par le syndic comme aux grosses réparations votées en assemblée générale.

Les toitures-terrasses :
Même si leur usage est réservé exclusivement à un copropriétaire, les réparations affectant le gros œuvre et l’étanchéité entrent dans la cadre des réparations communes. Cependant, une clause du règlement intérieur peut prévoir, s’agissant de l’entretien du revêtement, qu'il incombe au seul copropriétaire qui dispose de l’usage exclusif.



Le propriétaire d’un parking doit-il participer aux charges de chauffage ?
Non. La clause du règlement de copropriété qui affecte à un lot à usage de parking ou de cave le paiement de charges de chauffage est réputée non écrite.

 

è Frais de gestion dans une copropriété


Ils correspondent aux honoraires du syndic, TVA incluse, aux fais du conseil syndical, de l’assemblée générale et des correspondances…

è Dépenses de procédure dans une copropriété
Il s’agit des frais (honoraires d’avocat, dommages et intérêts éventuellement, dépens...) dus lorsque le syndicat des copropriétaires perd un procès.

ATTENTION :
Depuis la loi SRU de 2006, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.


 

è Dépenses de vidéos-surveillance et d’interphone dans une copropriété


Elles ont été reconnues communes par nature par la jurisprudence. 
L'installation d'un interphone commandant l'ouverture de la porte du hall de l'immeuble constitue une charge commune d'entretien. Les frais de cette installation doivent donc être répartis sur l'ensemble de la copropriété.

Ce sont celles relatives aux services collectifs et aux équipements communs. Elles sont réparties en fonction du critère de l’utilité que ces services ou éléments présentent pour chacun des lots.

 

è Frais d’eau chaude et de chauffage collectif dans une copropriété


Dans les immeubles équipés d'un chauffage ou d'un chauffe-eau collectif, des compteurs individuels sont désormais obligatoires. Mais des dérogations restent possibles, par exemple, si la pose de ces compteurs s'avère trop coûteuse ou impossible. Dans ce cas, le règlement de copropriété fixe une répartition en fonction de la capacité des lots.

 

è Frais d’antenne de télévision dans une copropriété

 

Peut-on être contraint de payer un abonnement au câble ?
Non, le syndicat n'est pas habilité à souscrire pour l'ensemble des copropriétaires un contrat d'abonnement pour la fourniture de programmes auprès d'un opérateur spécialisé. Le syndic doit transmettre aux copropriétaires les propositions de programme offertes à un tarif préférentiel, pour un abonnement groupé, et de rassembler le cas échéant les abonnements individuels des copropriétaires. 

 

Frais de chauffage :

 

Chaque copropriété est tenue de prendre les mesures nécessaires afin de limiter sa consommation d’énergie et réduire les gaz à effet de serre. Chaque copropriétaire doit donc être en mesure de maîtriser sa consommation. Pour cela, il convient d’installer des appareils permettant de mesurer la consommation de chaque appartement afin de répartir les charges de chauffage effectivement consommé. Cet appareil est le compteur d’énergie thermique. Ce répartiteur de frais de chauffage permet ainsi d’évaluer l’énergie de chauffage que consomme chaque copropriétaire. 


Ce dispositif est posé sur chaque radiateur et en mesure la quantité d’énergie fournie.


Ces répartiteurs de chauffage dans un immeuble en copropriété permettent des économies d’énergie pouvant atteindre 20%.

 

è Avantages du chauffage collectif dans une copropriété

  • Les charges de chauffage sont facturées en fonction de la consommation de chacun, ce qui permet une répartition beaucoup plus équitable.
  • Les économies d’énergie réalisées grâce à un tel système varient entre 10% et 20% selon les immeubles.
  • Cet équipement concerne près de 5 millions de logements en France, ce qui permet de réaliser une économie de 2 millions de tonnes de CO2 par an

Les répartiteurs de frais de chauffage figurent parmi les appareils pouvant bénéficier d’un crédit d’impôt au taux de 40% sur les achats effectué de 2006 à 2012.

Pour la fourniture de matériaux ainsi que la main d’œuvre lors de l’installation, la TVA est de 5,5%.

è Inconvénients des frais de chauffage collectif dans une copropriété
.

C’est notamment la localisation des logements qui fait qu’un appartement va plus ou moins consommer d’énergie. Ainsi, pour éviter des trop fortes inégalités entre un logement très bien exposé qui ne nécessite pas beaucoup de chauffage et un logement mal exposé qui au contraire nécessite beaucoup plus d’énergie, il convient de trouver une solution pour rééquilibrer les consommations.

Ainsi, soit il est possible d’isoler directement l’immeuble là où la consommation d’énergie sera nécessairement plus élevée, soit il faut appliquer des coefficients de pondération.

Ces coefficients ne sont pas obligatoires. Ils donneront lieu à l’élaboration d'une nouvelle grille de répartition à approuver par l'assemblée générale des copropriétaires.
 
Répartition des frais de chauffage dans une copropriété
.

Lorsqu’un dispositif de répartition de frais de chauffage est mis en place dans un immeuble en copropriété, les frais de chauffage sont répartis différemment :

  • Il y a d’une part les frais d’énergie tels que les frais individuels calculés à partir des relevés des répartiteurs de chaque appartement ainsi que les frais communs qui sont répartis en fonction des règles applicables dans l’immeuble en question.
  • Et il y a d’autre part les autres frais de chauffage tels que les frais d’entretien ou de maintenance qui sont répartis en fonction des règles applicables dans l’immeuble.

è Frais de chauffage dans une copropriété - Choix du prestataire
.

Le comptage individuel est réalisé par une société de services qui loue ou vend, pose, entretient les compteurs individuels et relève les consommations. Elle les transmet ensuite au gestionnaire de l’immeuble pour facturation des charges aux différents occupants.

è Individualisation des contrats d’eau en copropriété

L’installation d’un compteur individuel d’eau peut être une réelle source d’économie. Néanmoins le fait d’avoir un compteur individuel peut aussi être une source de complications s'il ne fait pas l'objet d'une mise en oeuvre rigoureuse. Toujours est il que c’est un moyen efficace d'aider les copropriétés en difficulté. Cela permet en effet d'obtenir une gestion optimisée des consommations d'eau, chaque copropriétaire payant lui-même sa consommation. Un poste important sort alors des charges de copropriété, ce qui permet également de lutter contre les mauvais payeurs. 
A côté de cela, il est vrai qu’il peut exister des disparités importantes en terme de consommation d’eau entre les différents occupants de la copropriété. C’est par exemple le cas si au sein d’une même copropriété sont présents des appartements et des locaux à usage commerciaux (une blanchisserie par exemple)
Pour ces diverses raisons, l’individualisation des compteurs d’eau peut être particulièrement recommandée. 

ATTENTION

L’installation d’un compteur d’eau individuel peut être très coûteuse, il convient donc d’étudier très attentivement les économies réalisables.


Il convient de respecter 4 étapes :

  • En premier lieu, le syndic doit adresser au Service des Eaux en recommandé avec avis de réception, un dossier technique comprenant notamment une attestation de conformité portant sur les installations nouvelles.
    Le copropriétaire qui souhaite procéder à une individualisation de son contrat d’eau doit donc en tout état de cause s’adresser directement à son syndic. L’attestation du syndic doit être assortie d'un dossier technique complet qui permettra de déterminer les différents matériaux nécessaire à l’installation. En copropriété, il est nécessaire d’obtenir l’accord de l'Assemblée Générale des copropriétaires laquelle autorise par un vote à la majorité la réalisation de l'étude technique et le programme des travaux.
  • Ensuite, une fois le dossier déposé, le Service des Eaux instruit la demande et dispose d’un délai de 4 mois pour vérifier la conformité des installations. Il peut le cas échéant demander à ce que des modifications soient apportées. 
  • Puis, la demande est confirmée. En copropriété, la décision définitive appartient à l’assemblée générale qui doit voter l’autorisation des travaux à l’unanimité. Le procès-verbal d’assemblé doit d’ailleurs être joint au dossier.
  • Enfin, il est nécessaire de procéder à une information par affichage dans les parties communes d'un procès-verbal abrégé des décisions prises en Assemblée Générale des copropriétaires relatives à l'entretien de l'immeuble et aux travaux.

L'information des locataires, comme celle des copropriétaires non présents à l'Assemblée Générale doit être effectuée, afin de faciliter par la suite la signature des contrats individuels. 

Une fois le dossier réceptionné et la convention dûment remplie, le Service des Eaux valide et signe la convention qui devient exécutoire, et poursuit l'individualisation dans les délais fixés par celle-ci. Un exemplaire de la convention est transmis au demandeur.

Lorsque les travaux sont terminés, le demandeur devra en informer le Service des Eaux par écrit. Un rendez-vous sera alors fixé pour vérifier leur réalisation.

L'individualisation des contrats par le Service des Eaux intervient dans un délai de deux mois à compter de la notification de la réception des travaux. Celui-ci effectuera un relevé contradictoire de la totalité des compteurs en présence du propriétaire.

Charges ascenseur :

 

Les charges d’ascenseur sont réparties entre les copropriétaires mais pas forcément tous, les copropriétaires du rez-de-chaussée n’y participent pas par exemple. La répartition de ces charges se fait après selon un coefficient qui dépend de l’utilité de cet équipement pour chaque lot. Ce critère d’utilité (et non d’utilisation) est analysé selon l’étage, la superficie ainsi que d’autres critères moindre.

La modification de ces charges ascenseur nécessite de réunir l’unanimité de tous les copropriétaires lors d’une AG.

Ascenseurs en copropriété : le contrat d’entretien

Il s’agit d’un contrat écrit passé avec une entreprise qui devra se charger de l’entretien de l’ascenseur. Le personnel de l’entreprise doit avoir reçu une information appropriée.

Ce contrat d’entretient est conclu pour une période d’un an minimum. (Les références du contrat d’entretien et son échéance doivent être consignées dans le carnet d’entretien)

Depuis l’entrée en vigueur de la nouvelle loi (30 septembre 2005) concernant les mesures d’entretien des ascenseurs, les prestations dues par l’entreprise dans le contrat d’entretien ont augmenté.

Quel est le délai pour mettre en conformité un contrat d’entretien
Toute modification du contrat d’entretien doit faire l’objet d’un avenant.

  • Lorsque le contrat arrive à échéance après le 30 septembre 2005 : à son échéance, il devra être mis en conformité avec la nouvelle loi, soit par un nouveau contrat, soit par avenant au précédent contrat.
  • Lorsque le contrat arrive à échéance avant le 30 septembre 2005 : il est possible de prolonger l’ancien contrat jusqu’au 30 septembre 2005 par signature d’un autre contrat ou d’un avenant. Le 30 septembre 2005, le contrat d’entretien devra avoir été obligatoirement remplacé par un contrat conforme aux nouvelles dispositions relatives aux obligations d’entretien.

Le contenu du contrat du contrat d’entretien
Le contrat d’entretien contient, au minimum :

  • La liste des tâches
  • La fréquence des visites
  • La modalité de sa reconduction et de sa résiliation
  • Les conditions de disponibilité et de fournitures des pièces de rechanges, et indication du délai de remplacement
  • Les références du contrat d’assurance de la société
  • Les pénalités encourues en cas d’inexécution ou de mauvaise exécution du contrat
  • Les conditions et les modalités de recours éventuel à la sous-traitance
  • Les conditions dans lesquelles peuvent être passés des avenants
  • La formule détaillée de révision des prix

Comment changer de prestataire pour l’entretien ?


Avant la signature d’un nouveau contrat, un état des lieux est réalisé avec la nouvelle entreprise choisie. Le propriétaire lui remet la notice technique de l’installation. Si cette notice n’existe pas ou a été égarée, l’entreprise se chargera de l’établir. Ensuite, il faudra veiller à ce qu’elle soit restituée au propriétaire en cas de résiliation du contrat. La société, remet au client un plan d’entretien, à titre d’information.

Contrôle technique des ascenseurs

Le contrôleur remet une attestation d’assurance au client. Et le client remet au contrôleur :

  • Le carnet d’entretien et le rapport annuel de la société de maintenance
  • Le dossier technique avec les caractéristiques de l’installation
  • La dernière étude de sécurité
  • Le rapport de vérification (si transformation ou modification importante)
  • Le précédent contrôle technique (s’il a été réalisé par un autre expert)


A la fin du contrôle, l’expert établit un rapport qui comporte l’énoncé des vérifications faites, et des défauts repérés, et qui est transmis à chaque copropriétaire dans le mois de l’expertise.

Le contrôle technique doit être réalisé tous les 5 ans

Bien qu’il soit demandé à la société de maintenance d’engager du personnel qualifié, il a été jugé indispensable de doubler l’obligation d’entretien par un contrôle technique des appareils tous les cinq ans. La mission du contrôleur va au delà de la vérification du bon état de l’ascenseur puisqu’il a en charge aussi le contrôle du propriétaire : il vérifie si les travaux de sécurité obligatoires ont été réalisés.

Le premier contrôle technique doit intervenir au plus tard le 3 juillet 2009 pour les ascenseurs installés avant le 3 juillet 2003. Pour les autres, ce sera 5 ans après l’installation.

Choix du contrôleur des ascenseurs en copropriété


Tous les contrôleurs sont assurés et indépendants des fabricants ou des sociétés de maintenance. Le choix se fait parmi les différents types de contrôleurs retenus par les textes :

  • contrôleur technique agréé par le ministère du logement
  • organisme habilité dans le cadre du marquage CE
  • organisme ou expert certifié par un organisme accrédité

Comment faire un recours en cas de non exécution des travaux, de l’entretien ou du contrôle technique ?


En cas de non exécution des travaux obligatoires, du non respect des clauses et dispositions minimales obligatoires prévus pour le contrat d’entretien, et du non respect des obligations liées au contrôle technique, toute personne qui dispose d’un titre d’occupation dans l’immeuble peut saisir le juge des référés au Tribunal de Grande Instance du lieu de l’installation et demander que ces dispositions soient ordonnées et appliquées sous d’éventuelles astreintes.

La peine encourue est une amende de 3ème classe. Cependant, le juge reste souverain et peut fixer son montant en fonction des faits.

Répartition des charges de copropriété


La répartition est indiquée dans le règlement de copropriété. Cette répartition se fait en fonction de : 

  • La valeur du lot par rapport à la valeur totale de l’immeuble pour les charges générales
  • L’utilité qu’a chaque service pour les différents lots pour les charges spéciales. Ce n’est pas l’utilisation effective qui est considérée mais la possibilité d’utilisation

è Modification de la répartition des charges


Il existe deux possibilités pour modifier la répartition des charges : le vote à l’unanimité de tous les copropriétaires lors d’une assemblée générale et le recours au Tribunal de Grande Instance.

  • Modification par le vote en assemblée générale
  • Modification par le recours devant le Tribunal de Grande Instance

è Modification par le vote en assemblée générale


La modification de la répartition des charges se fait normalement à l’unanimité. Toutefois, dans trois hypothèses, la modification de la répartition des charges pourra être votée en assemblée générale statuant à la majorité :

  • La décision du syndicat de réaliser des travaux, des actes d’acquisition ou de disposition
  • L’aliénation séparée d’une ou de plusieurs fractions d’un lot
  • Le changement d’usage des parties privatives

è Modification par le recours devant le Tribunal de Grande Instance

 

 

Ø  L'action en révision dans la répartition des charges 

L'action en révision va être recevable chaque fois que bien que respectant les principes énoncé par l'article 10 de la loi de 1965, la répartition des charges va désavantager (ou avantager) excessivement un copropriétaire. C'est le quantum incombant à chacun qui est ici mis en cause et non la légalité de la répartition.

L'exercice de l'action est enfermé dans des conditions très rigoureuses. Cette action nécessite le concours d’un avocat.

  • Condition de délai 

L'action peut être intentée par tout copropriétaire dans les cinq ans de publication du réglement de copropriété au fichier immobilier, ou dans les deux ans suivant le premier rachat d'un logement en copropriété suivant la publication du réglement.

  • Condition tenant à l'importance du déséquilibre 

Tout copropriétaire qui s’estime lésé de plus de 25% par la répartition des charges, peut en demander la révision en justice.

Ø  L'action en nullité de la répartition des charges

Pour obtenir l'annulation de la répartition des charges, il faut que cette répartition soit illégale, car non conforme aux dispositions de l'article 10 de la loi de 1965. Seules les charges prévues par l'article 10 alinéas 1 et 2 sont concernées.

Il s'agit de sanctionner une clause réputée non écrite. Cette clause étant censée n'avoir jamais existée, cette action n'est enfermée dans aucun délai d'action.

Le juge pourra procéder à une nouvelle répartition des charges qui ne s'appliquera que pour l'avenir.