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La copropriété - Gestion
Écrit par Paris Avocat   

Gestion :

 

Comptes de la copropriété :

 

è Tenue des comptes par le syndic de la copropriété


Le syndic est amené à recevoir des fonds alimentés par les contributions des copropriétaires pour pouvoir effectuer les dépenses nécessaires (gestion, entretien, réparations) pour le compte de la copropriété. Le syndic est chargé de tenir une comptabilité qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du Syndicat, ainsi que la situation de trésorerie du syndicat.

 

è Budget prévisionnel de la copropriété


Le budget prévisionnel est voté, avant le début de l’exercice comptable, par les copropriétaires en assemblée générale. Il couvre un exercice comptable de 12 mois. Il réunit l’ensemble des dépenses de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes, et des équipements communs de l’immeuble.

Qu’appelle-t-on travaux de maintenance ?


Article 45 du décret du 17 mars 1967. Les travaux de maintenance sont des travaux d’entretien courant exécutés en vue de maintenir l’état de l’immeuble ou de prévenir la défaillance d’un élément d’équipement commun. Ils comprennent les menues réparations.
Exemples : Travaux de remplacement d’éléments sur la chaudière ou l’ascenseur dont le prix est compris dans un contrat de maintenance ou d’entretien.

 

Sont exclues des dépenses du budget prévisionnel, les dépenses pour travaux fixées par l’article 44 du décret du 17 mars 1967, à savoir les dépenses relatives :

  • Aux travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble
  • Aux travaux portant sur les éléments d’équipement communs, autres que ceux de maintenance
  • Aux travaux d’amélioration tels que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipements existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commune ou la création de tels locaux, l’affouillement du sol et la surélévation de bâtiments
  • Aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations
  • Aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l’administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l’immeuble

Le syndic est tenu d’effectuer les appels de fonds auprès des copropriétaires sous forme de provision pour le trimestre à venir. La copropriété programme donc 4 appels de fonds par an, représentant le quart du budget voté (il est toutefois possible de prévoir des appels de fonds mensuels ou trimestriels, ou d’ajuster le montant des acomptes).

è Comptes séparés de la copropriété


Deux types de comptes bancaires existent pour en copropriété afin de gérer les fonds du Syndicat des Copropriétaires :

  •  Le compte bancaire unique ouvert au nom du syndic pour plusieurs copropriétés : les coûts et produits financiers provenant de la gestion du compte unique sont à la charge ou au profit du syndic
  • Le compte bancaire séparé ouvert au nom du syndicat des copropriétaires : les coûts et produits financiers provenant de la gestion du compte séparé sont à la charge ou au profit du Syndicat des Copropriétaires

Depuis la loi SRU du 13 décembre 2000, le syndic doit ouvrir d’office un compte séparé au nom du syndicat, sans qu’il y ait lieu de faire délibérer l’assemblée sur ce point. L’article 18 de la loi de 1965 rend obligatoire l’ouverture d’un compte séparé, sauf si l’assemblée générale en dispense le syndic.

ATTENTION : seul le syndic professionnel peut être dispensé de l’ouverture d’un compte séparé. Lorsque le syndic est bénévole, la loi impose que le compte soit séparé. La décision par laquelle l’assemblée dispense le syndic de l’obligation d’ouvrir un compte séparé au nom du syndicat fixe la durée pour laquelle la dispense est donnée. La dispense d’ouverture d’un compte séparé est temporaire.

 

Il doit s’agir d’un véritable compte séparé et non d’un sous-compte d’un compte global appartenant au syndic.

Le syndic qui n’a pas obtenu la dispense d’ouverture d’un compte séparé dispose d’un délai de trois mois à compter de sa désignation pour procéder à l’ouverture d’un compte séparé. A défaut, le mandat du syndic est nul de plein droit. Cette nullité peut être demandée par tout copropriétaire dans un délai de 10 ans à compter de la date de la décision de l’assemblée désignant le syndic.

è Contrôle des comptes de la copropriété

  • Contrôle effectué par le conseil syndical

Selon l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, le conseil syndical a pour mission de vérifier les comptes. 

Selon l’article 26 du décret du 17 mars 1967, il est amené à vérifier la comptabilité du syndicat et la répartition des dépenses. Il peut prendre connaissance et copie de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant d'une manière générale à l'administration de la copropriété.

  • Contrôle exercé par chaque copropriétaire

Selon l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, chaque propriétaire a la possibilité de consulter les pièces justificatives des charges une fois par an, chez le syndic. Il dispose pour cela d'au moins un jour ouvré, obligatoirement fixé entre la date de convocation et la tenue de l'assemblée générale, selon les modalités définies par l'assemblée générale.

Si l'assemblée générale n'a pas statué à ce sujet, un copropriétaire ne peut exiger de consulter le jour de son choix, en revanche le syndic peut fixer les modalités de la consultation dans le cadre légal.

La consultation porte sur les pièces justificatives, notamment les factures, les contrats de fournitures et d'exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges. Aussi, tous les documents comptables doivent porter le nom du syndicat avec l’adresse de l’immeuble et préciser leur contenu, la référence de l’exercice comptable auquel il se rapporte.

 

è Approbation des comptes de la copropriété


Chaque année, le syndic doit présenter les comptes de l’exercice clos pour leur approbation par les copropriétaires avec le budget voté correspondant à cet exercice. Les membres du Conseil Syndical ont mission de les vérifier afin de donner un avis en assemblée générale et d’éclairer le vote des copropriétaires.

Lors de la convocation des copropriétaires, le syndic à l’obligation de leur fournir trois types de documents qui doivent être notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :


  • L’état financier : il présente l’état des dépenses et des dettes. Il comporte l’état de la situation de trésorerie et fait apparaître le montant des emprunts restant dus
  • Le compte de gestion général : il présente les charges et les produits de l’exercice. Il comprend le compte pour gestion des opérations courantes, et le compte de gestion pour les travaux non compris dans le budget prévisionnel et opération exceptionnelle. Ce compte fait apparaître toutes les sommes que le syndic a encaissées au cours de l’exercice ainsi que l’ensemble des dépenses acquittées du syndicat
  • L’état des travaux non compris dans le budget prévisionnel et des opérations exceptionnelles : il fait apparaître le réalisé et le prévisionnel de chaque opération


A partir de ces documents, le syndicat des copropriétaires, réuni en assemblée générales, vote, à la majorité simple, l’approbation des comptes de la copropriété portant sur l’exercice clos. A cette occasion est également voté le budget prévisionnel ainsi que les dépenses pour travaux et opérations exceptionnelles.

Une fois approuvés, les comptes sont définitifs et toute contestation devient impossible, à moins que la décision ne soit annulée par un tribunal à la suite du recours d'un copropriétaire. Si l'assemblée générale approuve les comptes, cela vaut ratification de la gestion financière du syndic et interdit toute révision ultérieure des dépenses de la copropriété, sauf erreur, omission ou présentation inexacte. Cela vaut également ratification des actes accomplis par le syndic, même s’ils ont été irrégulièrement faits.


Contestation de l’approbation des comptes :


Le copropriétaire a un délai d’un mois après la réception du procès verbal. Il doit alors s’adresser au Tribunal de Grande Instance.

 

 

Recouvrement des charges :

 

è Recouvrement des charges de la copropriété
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L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le recouvrement des charges fait partie des attributions dévolues au syndic. 
Celui-ci rentre dans sa mission d’administration, de conservation et de gestion de l’immeuble.

  • Procédure de recouvrement des charges impayées
  • Garanties du recouvrement des charges d'une copropriété
    • Privilège immobilier spécial
    • Hypothèque légale sur le lot du copropriétaire défaillant
    • Privilège mobilier est une garanties du recouvrement des charges
  • Recouvrement des frais engagés d'une copropriété
    • En l’absence de toute action en justice en vu  du recouvrement des frais de la copropriété
    • Lorsqu’une action en justice a été engagée pour le recouvrement des frais d'une copropriété

è Charges récupérables auprès du locataire

En plus de son loyer, le locataire doit s'acquitter des charges qui correspondent aux services rendus, à l'entretien courant de l'immeuble et aux petites réparations. Ces charges doivent figurer sur une liste limitative fixée par le décret du 9 novembre 1982 pour les HLM et celui du 26 août 1987 pour les autres logements. Les charges ne figurant pas sur cette liste incombent au bailleur.

Les charges récupérables sont traitées comme un accessoire du loyer principal.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 distingue 3 catégories de charges que le bailleur peut récupérer auprès de son locataire :

  • Les dépenses qui correspondent à des services rendus liés à l’usage des différents éléments du logement
  • Les dépenses d’entretien courant et les menues réparations des parties communes
  • Les impositions correspondant à des services dont le locataire profite directement

1. Ascenseur et monte-charge


Cela concerne à la fois les dépenses d’électricité et les dépenses d’exploitation, d’entretien courant, de menues réparations.

2. Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes


Cela concerne à la fois les dépenses relatives à l’eau froide et chaude des locataires et occupants du bâtiment ou de l’ensemble des bâtiments d’habitation concernés, l’eau nécessaire à l’entretien courant des espaces extérieurs et les dépenses d’exploitations, d’entretien courant et les menues réparations.

3. Installations individuelles


Ces installations individuelles visent le chauffage et la production d’eau chaude ainsi que la distribution d’eau dans les parties privatives.  

Cela concerne ainsi les dépenses d’alimentation commune de combustibles ainsi que l’exploitation, l’entretien courant et les menues réparations.

4. Parties communes intérieures au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation

Cela concerne les dépenses relatives à l’électricité, aux fournitures consommables, notamment les produits d’entretien, balais et petit matériel assimilé nécessaire à l’entretien de propreté ainsi que l’exploitation, l’entretien courant et les menues réparations.

5. Espaces extérieurs au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation (voie de circulation, aires de stationnement, espaces verts, aires et équipement de jeux)


Cela concerne les dépenses relatives à l’électricité, à l’essence et à l’huile, aux fournitures consommables utilisées dans l’entretien courant (ampoules, engrais, fleurs…) ainsi que l’exploitation et l’entretien courant, la peinture et les menues réparations des bancs de jardins et des équipements de jeux et grillages.

6. Hygiène


Cela concerne les dépenses de fournitures consommables tels que les sacs en plastique et en papier nécessaires à l’élimination des rejets et les produits relatifs à la désinfection ainsi que l’exploitation et l’entretien courant, la vidange des fosses d’aisance, et l’entretien des appareils de conditionnement des ordures et l’élimination des rejets.

7. Les équipements divers du bâtiment ou de l’ensemble de bâtiments d’habitation


Cela concerne la fourniture d’énergie nécessaire à la ventilation mécanique, le ramonage des conduits de ventilation, l’entretien de la ventilation mécanique, l’entretien des dispositifs d’ouverture automatique ou codée, et de l’interphone

8. Impositions et redevances


Cela concerne le droit de bail, la taxe ou redevance d’ordures ménagères, la taxe de balayage.

è Principaux postes de dépenses récupérables auprès du locataire

 

  • Les frais correspondant à des services rendus
    • Les antennes collectives
    • L’ascenseur
    • Le chauffage collectif
    • L’eau chaude
    • L’eau froide
    • Les dépenses de personnel
  • L’entretien des parties communes dans une Copropriété
  •  Copropriété les taxes
    • le droit de bail
    • la taxe d’enlèvement des ordures ménagères
    • la taxe de balayage

è Copropriété frais correspondant à des services rendus



Les antennes collectives


Les frais d’entretien de l’antenne collective ne figurent pas dans le décret de 1987. Cependant, une contribution peut être demandée au locataire lorsque le propriétaire a installé l’antenne de sa propre initiative ou lorsque le propriétaire a passé un accord avec les locataires pour modifier l’antenne existante.


L’ascenseur

Les charges d’ascenseur comprennent à la fois les charges d’électricité et le coût du contrat d’entretien. Ne figurent pas les dépenses relatives à la ligne téléphonique.


Le chauffage collectif


Lorsqu’il y a un contrat d’entretien, ces charges sont récupérables auprès du locataire.
Lorsque l’immeuble est raccordé à un réseau de chauffage urbain, le propriétaire est en droit de récupérer intégralement la facture sur les locataires.

ATTENTION
Ne sont pas des charges récupérables : les frais de modernisation de la chaufferie, les frais d'amortissement des installations de chauffage et les frais de location d'une citerne de gaz.

L’eau chaude


Le coût à répartir entre les occupants est la somme du coût de l'eau froide et de son réchauffement.

L’eau froide


L'eau consommée par les occupants ou utilisée pour l'entretien des parties communes est récupérable, mais non pour le ravalement de l'immeuble.


Les dépenses de personnel


Les dépenses de personnel récupérables incluent, outre le salaire, les charges sociales et fiscales.

  • S’il s’agit d’un gardien qui effectue toutes les tâches classiques, les 3/4 de sa rémunération sont récupérables. S’il n’effectue que des tâches administratives ou de surveillance, sa rémunération est à la charge du propriétaire.
  • S’il s’agit d’autres employés, la totalité de la rémunération est récupérable.

è Entretien des parties communes dans une copropriété

 


Ces charges n’incluent ni les dépenses de ravalement, ni les travaux anti-graffitis. 


La jurisprudence a déterminé si telle ou telle charge peut être récupérables sur le locataire ou non. En voici quelques exemples :

  • N'ont pas été jugés récupérables : les frais de location des containers pour les ordures ménagères, les frais de personnel ayant procédé au débouchage du vide-ordures - seuls étant visés dans le décret les produits de désinsectisation et de désinfection, les frais de dératisation, les frais d'entretien des pompes de relevage des eaux usées.
  • Sont récupérables : les frais de détartrage des colonnes de chute, les frais de branchement d'eaux usées et d'eaux-vannes, les frais de curage des collecteurs extérieurs.

 

è Taxes de copropriété



3 taxes sont à la charge du locataire :

  • le droit de bail. Il correspond à 2,5% du loyer hors charge. La taxe additionnelle à ce droit est à la charge du propriétaire
  • la taxe d’enlèvement des ordures ménagères
  • la taxe de balayage

ATTENTION
La taxe foncière n'est pas une charge récupérable. Et il a été jugé qu'était nulle la clause d'un contrat de bail mettant à la charge du locataire une partie de la taxe foncière (exception faite pour les baux commerciaux). 

è Copropriété paiement des charges


Il existe différentes méthodes afin de récupérer les charges auprès du locataire :

  • Soit, le locataire paie un acompte mensuel provisionnel. Le bailleur régularisera les comptes une fois les dépenses connues avec exactitude.

Dans ce cas, la demande de provision doit être justifiée. Le montant est certes approximatif, mais il ne doit en aucun cas être arbitraire. Ainsi, le propriétaire doit communiquer au locataire les résultats des comptes arrêtés lors de la dernière régularisation et le budget prévisionnel.
De plus, une, fois par an, le propriétaire doit procéder à une régularisation avec les montants exacts. Un décompte est alors établi. Les pièces justificatives doivent être tenues à la disposition du locataire pendant un mois, si le propriétaire refuse de les lui communiquer. Le locataire peut refuser de payer le solde demandé.

  •  Soit le locataire rembourse la totalité en fin d’exercice

è Copropriété règlement amiable des litiges


Les litiges relatifs aux charges peuvent être soumis à la Commission départementale de conciliation (Article 20 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989). La saisine de la commission départementale de conciliation appartient à la fois au locataire et au bailleur. 

Une lettre recommandée avec avis de réception suffit adressée au secrétariat de la commission suffit à la saisir. Le secrétariat convoque alors les parties par lettre, 15 jours avant la séance


La commission départementale de conciliation s’efforce de concilier les parties. Elle n’a pas pour rôle d’apprécier la régularité juridique des documents qui lui sont fournis. A défaut de conciliation, elle rend un avis qui peut être transmis au juge saisi par l’une ou l’autre des parties.

Usufruit, indivision et lot copropriété :

 

Définition de l’usufruit de la copropriété.


L’usufruit est une situation de démembrement de la propriété. Traditionnellement, la pleine propriété se caractérise par la réunion de trois éléments : l’usus (le droit d’utiliser la chose, de s’en servir), le fructus (le droit de percevoir des revenus de la chose) et l’abusus (le droit de disposer de la chose en la vendant par exemple).


L’usufruitier n’a pas la pleine propriété sur la chose. En effet, il en a seulement la jouissance et c’est une autre personne qui en a la propriété. L’usufruitier se comporte comme s’il était propriétaire de la chose, mais à charge pour lui d’en conserver la substance (article 578 du Code civil). Le démembrement de la propriété consiste ici à avoir d’une part, l’usufruitier qui dispose du droit d’usage et des fruits de la chose et d’autre part, le nu-propriétaire qui peut, lui, vendre le bien.


L’usufruit peut être établi par la loi, par la volonté de l’homme ou par le juge.

Précisons dès à présent que l’usufruit a nécessairement un caractère temporaire. S’il n’est pas limité dans le temps, il s’éteindra automatiquement au décès de son bénéficiaire.

A noter :
 l’usufruit peut porter sur tout type de biens (meubles, immeubles). Lorsqu’il porte sur un lot de copropriété, l'usufruit permet à son bénéficiaire d'occuper le bien ou de le louer et de percevoir les loyers. Mais, le bien ne lui appartient pas et lorsque l'usufruit prendra fin, le nu-propriétaire récupérera la pleine propriété de ce bien.

Les parties communes font l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement. 

Définition de l’indivision de la copropriété


L’indivision décrit une situation dans laquelle deux personnes au moins bénéficient sur une même chose d’un droit de propriété indivis. On parle de co-indivisaires. En pratique, cette situation se rencontre fréquemment lors d’une succession. A tout moment, l’un des co-indivisaire a la possibilité de demander que soit mis fin à l’indivision, conformément à l’article 815 du Code civil. C’est une situation qui n’a en effet pas vocation à durer. Il s’agira alors de vendre le bien et de procéder au partage. Si plus de deux personnes se trouvent en situation d’indivision et que l’une d’elles seulement souhaite y mettre fin, elle devra être désintéressée par les autres co-indivisaires et l’indivision pourra perdurer entre ces derniers.

 

Nécessité d’informer le syndic de  la copropriété 

 

L'article 65 du décret du 17 mars 1967 précise que chaque copropriétaire ou titulaire d'un droit d'usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot doit notifier au syndic (par lettre recommandée avec accusé de réception) son domicile réel ou élu sur le territoire. 

Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction du lot intéressé ainsi que l'indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu de l'acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu à l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965.

 

Contribution aux charges de la copropriété

 

·                    Droit de poursuite du syndicat


Pour être opposable au syndicat des copropriétaires, le démembrement de la propriété d'un lot de copropriété entre un usufruitier et un nu-propriétaire doit avoir  été régulièrement notifié au syndic (article 6 du décret du 17 mars 1967).
Le syndic doit au moment de l'appel de charges correspondant aux lots considérés, procéder à une répartition entre les charges imputables à l'usufruitier et celles imputables au nu-propriétaire. 

A noter : En matière de démembrement, il n'y a pas de solidarité entre l’usufruitier et le nu-propriétaire pour le paiement des charges.

 

·                    Contribution au paiement des charges communes


En l'absence de clauses spéciales dans l'acte opérant le démembrement de propriété, les charges se répartissent conformément à l'article 605 du Code Civil. Dans la mesure où il doit veiller à conserver la substance de la chose, l'usufruitier est tenu aux réparations d'entretien. En revanche, les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien. 
Les grosses réparations sont énumérées limitativement à l’article 606 du Code civil comme étant celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Le reste des réparations relève par conséquent des réparations d’entretien.

 

·                    Dépenses à la charge de l'usufruitier :

 

Ø  Dépenses d'entretien et de réparations courantes de l'immeuble,

Ø  Frais de ravalement,

Ø  Frais de fonctionnement des services collectifs (chauffage, ascenseurs…)

Ø  Primes d'assurance

·                    Dépenses à la charge du nu-propriétaire


Il s’agit ici des dépenses nécessaires à l’entretien ou à la rénovation des structures essentielles de l'immeuble (réfection de la toiture…)

Assurances de la copropriété :

 

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La nécessité pour la copropriété de souscrire diverses assurances s’explique par le fait que celle-ci est soumise à des risques (inondation, foudre, chute d’une tuile…).


Leur souscription relève de l’une des attributions dévolues du syndic.


Il faut noter qu’aucune obligation légale n’impose la souscription d’une assurance, mais dans la pratique, la majorité des règlements de copropriété la requiert concernant les parties communes de l’immeuble et la responsabilité du syndicat des copropriétaires à l’égard des tiers.


La seule obligation légale qui existe en matière d’assurance est l’assurance dommage ouvrage. Celle-ci doit obligatoirement être souscrite lorsque des travaux sont effectués dans la copropriété.


Si aucune assurance n’a été souscrite, le syndicat des copropriétaires est alors responsable si un sinistre vient à endommager ou détruire l’immeuble, ou si l’immeuble cause un dommage à autrui. Les sommes à verser peuvent être considérables.


Il est par conséquent nécessaire que la copropriété soit assurée.

 

è Obligations du syndic 
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En tant que mandataire et représentant de la copropriété, le syndic se charge de souscrire un contrat d'assurance pour le compte du syndicat des copropriétaires.

Parmi les éléments que les sociétés d’assurance prennent en considération pour effectuer leurs devis, il y a notamment la présence de risques aggravants relativement à la situation de l’immeuble (zones inondables, zones sensibles etc.), à la présence de commerces installés au rez-de-chaussée (supermarché etc.) ou de professionnels exerçant en qualité de profession libérale (cabinet médical, avocats etc.)

La présence de tels éléments peut entraîner une majoration de la cotisation de l’assurance collective qui est supportée par l’ensemble des copropriétaires. Il est parfois possible que le copropriétaire des locaux dans lesquels l’activité à risque s’exerce prenne la surprime à son compte. Dans ce cas, il faut que cela soit précisé très clairement dans le règlement de copropriété.

 

è Montant de la cotisation et l’indemnisation


Le montant de la cotisation se calcule en fonction du risque couvert. Le calcul est basé sur la surface développée de l'immeuble, en général elle est égale au total des superficies prises à l'extérieur des murs (hors œuvre) de chaque niveau. La surface des caves, combles et greniers est affectée de coefficient de minoration. Il est possible de réduire la cotisation en installant des équipements pour la prévention et la limitation des risques (système de surveillance, détection des incendies...).
     
L'indemnisation tient compte au minimum de la valeur réelle de l'immeuble, c'est-à-dire une fois la vétusté de l’immeuble déduite afin de tenir compte de sa dépréciation par l'usage.


Certains contrats peuvent prévoir un plafond de garantie et en cas de sinistre l'indemnisation ne pourra pas dépasser un montant fixé à l'avance.

è  Quels sont les risques couverts par le contrat d’assurance ? 

  • Les dommages à l’immeuble, garantie principale

Les dommages à l’immeuble sont les dommages matériels causés par l’incendie, l’explosion, la foudre, tempête, les dégâts des eaux etc. Ces risques matériels sont couverts par la quasi-totalité des contrats d’assurance. Il faut toutefois noter que le dommage résultant d’un défaut d’entretien n’est pas couvert par les assurances.

·       Le dégât des eaux s’entend au sens large notamment : les fuites accidentelles, les débordements, rupture de canalisations non souterraines, les infiltrations.

·       L’incendie, la foudre, l’explosion, y compris les dommages provoqués par la fumée et les pompiers. Concernant les dommages électriques, ils sont pris en charge sous condition qu'ils soient causés aux câbles électriques non enterrés. 

·       Sont également pris en compte les dommages résultant d’événements naturels comme la tempête, la grêle ou la neige. Plus précisément, les catastrophes naturelles (inondation, tremblement de terre) sont obligatoirement couvertes par tous les contrats d’assurance au même titre que les actes de terrorisme. Pour que la garantie joue en cas de catastrophe naturelle, il faut au préalable qu’un arrêté ministériel constatant l’état de catastrophe naturelle et précisant les communes visées soit publié au journal officiel.

·       Le vol : les détériorations immobilières causées par les cambrioleurs et, parfois, les conséquences du vol des clés confiées au gardien par un copropriétaire.

·       Le bris de glace : vitres, glaces des parties communes de l’immeuble, parois vitrées qui servent de séparation entre les balcons mitoyens...

è Assurances de la copropriété garanties annexes

En plus des garanties accordées pour les dommages matériels causés à ou par l’immeuble, les assurances prévoient souvent des garanties supplémentaires. A titre d’exemple, en voici trois :

  • La privation de jouissance de son lot à la suite d’un sinistre. Il sera alors possible pour le copropriétaire d’obtenir le remboursement des frais nécessaires pour se reloger par exemple
  • Les frais de déblais des décombres à la suite d’une inondation ou d’une tempête
  • Les frais de recherches de fuites d’eau

 

è Assurance du syndic et du syndicat de copropriété 
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L’assurance multirisque de la copropriété garantit en général la responsabilité civile du syndicat. Le syndic doit cependant le vérifier, car un défaut d’assurance du syndicat constitue une faute dans l’exécution de son mandat. Seuls les syndics professionnels, par opposition aux syndics bénévoles, sont soumis à l’obligation d’assurance. Mais le syndicat a le droit de subordonner le choix du syndic à la justification d’une assurance de responsabilité civile professionnelle.

 

è Assurance de protection juridique 
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Un syndicat de copropriétaires peut être confronté à un litige ou à une situation conflictuelle le conduisant à devoir faire valoir ses droits, ou à se défendre en justice. L’assurance protection juridique permet de se garantir contre de tels événements. et de couvrir les frais engagés par la copropriété pour résoudre les litiges dans lesquels elle est impliquée. Elle garantit également la défense de la copropriété auprès des tribunaux, si un tiers met sa responsabilité en cause.

 

ATTENTION

L’assurance Protection Juridique ne prendra pas en charge des affaires dont l’origine est antérieure à la prise d’effet du contrat

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è Quel comportement adopter en cas de sinistre ? 
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Pour que l’assurance joue, il convient de respecter quelques règles.
Lorsque le sinistre concerne les parties communes, il faut en tout premier lieu avertir le syndic. Celui-ci devra alors effectuer une déclaration de sinistre auprès de l'assureur de la copropriété. 
S’il y a des répercutions sur des parties privatives, le copropriétaire ou le locataire doit déclarer le sinistre à son propre assureur dans les cinq jours ouvrés.

Lors d’un de vol il faut également déposer plainte aux autorités de police dans les 48 heures.

En cas de dégât des eaux, constat amiable spécial doit être rempli. 

Dans tous les cas, il faut bien se rappeler de ne surtout pas réparer les parties dégradées avant le passage de l’expert de la compagnie d’assurance, sauf s’il est absolument nécessaire de procéder à une remise état de façon urgente (un constat d'huissier, voire simplement des photos du sinistre pourront alors se révéler utiles ultérieurement)

 

 

Copropriétés en difficulté

 

La loi du 21 juillet 1994 a introduit dans le régime de la copropriété des dispositions particulières pour es copropriétés en difficulté.

Il est donc prévu un régime d’administration provisoire sous l’autorité du Président du TGI. Celui-ci s’applique si l’équilibre financier du syndicat est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble.

è Désignation d’un administrateur provisoire

Les dispositions particulières prévoient, selon l’article 62-1 du décret du 17 mars 1967, en premier lieu, la désignation d’un administrateur provisoire par le Président du TGI du lieu de l’immeuble.

L’initiative de cette demande peut se faire par le syndicat réunissant au moins 15% des voix ou par le syndic.

è Mission de l’administrateur

L’administrateur désigné est chargé de prendre les mesures nécessaires au rétablissement et au fonctionnement de la copropriété. Le Président du Tribunal a la compétence de donner des réels pouvoirs exorbitants à l’administrateur. L’administrateur peut alors pallier à des situations de blocages entre les différents organes de la copropriété.

L’ordonnance qui désigne l’administrateur doit fixer la durée de sa mission et l’étendue de ses pouvoirs et elle doit être notifiée aux copropriétaires à l’initiative du syndic. Le Président du Tribunal souverain  peut, à tout moment, modifier, prolonger ou y mettre un terme.

L’administrateur est investi provisoirement de tous les pouvoirs de l’Assemblée générale, il doit cependant demander l’avis du conseil syndical. Les décisions prises par l’administrateur provisoire apparaissent comme des procès-verbaux d’Assemblée Générale.

è Suspension et interdiction des actions à l’encontre du syndicat

 Selon l’article 29-2 de la loi du 10 juillet 1965, l’administrateur provisoire  peut demander au Président du Tribunal de suspendre ou d’interdire toute action en justice de la part des créanciers dont la créance contractuelle a son origine antérieurement à cette date.

Cette décision de suspension ou d’interdiction peut être faire pour 6 mois au plus avec un seul renouvellement possible.

 

è Division éventuelle de la copropriété

L’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le Président du Tribunal peut, statuant comme en matière de référé, prononcer aux conditions qu’il fixe la division de la copropriété si d’autres mesures ne permettent pas le rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété (L. 10 juillet 1965, art 29-4 tel que résultant de la loi SRU du 13 déc. 2000, art. 81-13°)

La loi SRU du 13 décembre 2000 a largement amélioré la procédure des plans de sauvegarde des copropriétés dégradées : association des copropriétaires, élargissement du champ d’application, augmentation de la durée du plan à 5 années.