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La copropriété - Problèmes connexes
Écrit par Paris Avocat   

Troubles du voisinage :

 

Que faire face à un problème de mitoyenneté, de servitude ou de droit de passage ?
Quelles sont les limites à respecter pour les nouvelles constructions en limite de propriété ?

Le trouble du voisinage est constitué par tout inconvénient ou toute gêne subi à cause de son voisin. Seul le trouble anormal
 de voisinage est condamné, c'est-à-dire celui qui est manifestement excessif. Il n’est pas besoin de démontrer une faute (le trouble de voisinage n'étant pas fondé sur la responsabilité délictuelle mais sur l'article 544 du Code civil), seule l’anormalité suffit.

Notion de préjudice collectif
Lorsque la nuisance porte atteinte à l’ensemble des copropriétaires, on peut considérer qu’il y a un préjudice collectif. Dans ce cas, les Syndicat des copropriétaires peut contester, seul, le trouble occasionné.

Recours amiable en cas de trouble du voisinage

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Si vous estimez être victime de troubles anormaux du voisinage, dans un premier temps, il convient de tenter de régler le conflit à l’amiable en envoyant un courrier simple au voisin qui cause ce trouble, lui expliquant la situation et essayant de trouver un arrangement.

Après cette tentative, si le trouble persiste, il conviendra alors, par lettre recommandée AR, de mettre ce voisin en demeure de cesser les nuisances (pour ce faire, vous pouvez demander le conseil d'un avocat).

En tant que copropriétaire, il est également possible de demander une conciliation au Syndic. 

Et si malgré toutes ces tentatives, votre voisin ne respecte toujours pas votre tranquillité, les désagréments que vous subissez peuvent être constatés par huissier de justice ou par la police ou la gendarmerie.

Si la voie amiable échoue, il faudra passer par la voie contentieuse. 

Recours judiciaire en cas de trouble du voisinage 

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Cette action en justice peut être engagée sur le terrain civil ou pénal selon la nature du trouble invoqué.

Il faut que les troubles de voisinage invoqués excèdent les inconvénients normaux du voisinage. Ce trouble devra être prouvé.

L’action s’engage devant le tribunal d’instance de votre domicile, assisté d'un avocat.

Le juge du tribunal d'instance pourra :

  • ordonner que l’auteur du trouble mette en œuvre toutes les mesures ou travaux permettant de mettre fin au trouble. Cette condamnation peut d’ailleurs être assortie d’une astreinte, c’est-à-dire d’une pénalité par jour de retard dans l’exécution de la condamnation.
  • ordonner la suppression ou la démolition de la cause du trouble
  • octroyer des dommages et intérêts

Certains troubles pouvant être sanctionnés pénalement. Il convient, dès lors, de déposer une plainte contre l’auteur des troubles pénalement sanctionné et/ou faire constater les nuisances par huissier de justice, gendarme ou policier si cela n’a pas déjà été fait.
Un procès-verbal d’infraction est alors dressé et sera transmis au Procureur de la République dans les cinq jours.

 

Nuisances sonores 

Seuls certains bruits peuvent être considérés comme étant excessifs ou incessants. Ainsi, les cris d’animaux, le bruit provenant de la télévision, le bruit provenant des instruments de musique, le bruit provenant des appareils électroménagers, le bruit dû aux outils de jardinage ou de bricolage, sont des bruits excessifs.

Cependant, il existe des horaires d’utilisation établis par la mairie. Il convient donc de s’y référer.

Les nuisances sonores peuvent être sanctionnées quand elles sont « de nature à porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme par sa durée, sa répétition et son intensité » (article R.48-2 du Code de la santé publique).

Les nuisances causées par les animaux
Le maître de l’animal est responsable des dommages causés à autrui : il devra réparer les dommages matériels et corporels et éventuellement le préjudice moral subi par la victime. Si vous estimez qu’un animal peut être dangereux, il est possible de saisir le maire de votre commune afin qu’il demande de prendre toutes les mesures nécessaires afin d’éviter tout risque.


D’autres bruits peuvent nuire à la tranquillité du voisinage. Il s’agit des bruits liés aux activités professionnelles ou de loisir. Il n’est pas nécessaire que le bruit soit nocturne pour qu’il soit sanctionné. Cependant, aucun seuil n’est fixé pour les nuisances provoquées par le bruit de son voisin.

Pour ce type de nuisances il existe une réglementation spécifique (art L112-16 du Code de la Construction et de l’Habitation). En effet, les dommages causés aux occupants d'un bâtiment par des nuisances dues à des activités agricoles, industrielles, artisanales, commerciales ou aéronautiques, n'entraînent pas droit à réparation si ces activités s’exercent conformément aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur.

Qu’est ce que le tapage nocturne ?
Il s’agit d’une infraction prévue par l’article R.623-2 du Code pénal. En effet, lorsque des nuisances sonores sont perpétrées la nuit (entre 21h et 6h) elles peuvent être réprimées sur ce terrain. Les bruits nocturnes sont considérés comme punissables dès lors qu’ils sont perpétrés à l’intérieur d’une habitation, qu’ils sont perçus de l’extérieur et qu’ils troublent la tranquillité du voisinage. Les auteurs de tapage nocturne peuvent être punis d’une amende pouvant atteindre 450 €.

  
Le syndicat des copropriétaires peut seul entamer une procédure, sans qu’un ou plusieurs copropriétaires ne soient engagés, dès lors que les nuisances sonores causent un préjudice collectif. (Cour de Cassation, 3ème chambre civile, 26 janvier 2010)

 

Odeurs anormales du voisinage

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Les émanations d’odeurs ou de fumées peuvent constituer des troubles anormaux du voisinage, mais elles sont très difficiles à faire constater et à sanctionner. Il convient donc de faire constater le trouble, soit par des témoignages, soit en faisant dresser des constats d’huissiers, soit en alertant la commune ou le syndic. Il revient au juge de déterminer si l’odeur est constitutive d’un trouble ou non.
Ont ainsi été considérées comme des troubles anormaux du voisinage les mauvaises odeurs dégagées par une porcherie ou un élevage de volailles. En revanche, les fumées dégagées par le barbecue d’un voisin ne sont pas constitutives de troubles de voisinage.

 

Trouble du voisinage dû à des plantations

Il existe une réglementation s’agissant des plantations. En effet, il y a des distances à respecter. Ce sont, en principe, les « règlements administratifs locaux et les usages constants et reconnus » qui déterminent les distances à respecter. A défaut de règlement, la loi a fixé des distances minimales :

  • Si l’arbre a une hauteur supérieure à 2 mètres, il ne doit pas être planté à moins de 2 mètres de la limite séparant les deux propriétés voisines, sauf si des règlements particuliers ou des usages prescrivent d'autres distances (article 671 du Code civil)
  • Tous les arbres ou arbustes dont la hauteur est inférieure ou égale à 2 mètres doivent être plantés à une distance supérieure ou égale à 0,50 mètres de la limite séparative.
  • Il existe un droit de planter en deçà de la distance minimale dans deux hypothèses : 
    • pour les plantations en espaliers qui, de par leur nature même, peuvent s’appuyer sur le mur mitoyen, mais dans la limite où elles ne dépassent pas la hauteur du mur
    • dans le cas où la propriété a été achetée en connaissance de cause ou en zone urbaine


Si les distances de plantations ne sont pas respectées, il est possible d’exiger du voisin qu’il arrache les plantations plantées à une distance moindre que la distance légale ou écime celles qui dépassent la hauteur autorisée.

Que faire si les distances ont été respectées, mais que cela cause tout de même un trouble ? 

Le voisin victime du trouble peut se débarrasser lui-même des racines, ronces et brindilles qui empiètent sur son fond. Si ce sont des branches qui causent un trouble, il doit s’adresser au propriétaire pour le contraindre, à élaguer les branches de sa plantation, puis à défaut d'accord, à demander au tribunal d'instance d'être autorisé à le faire lui-même.

 

Trouble du voisinage dû à des constructions

La privation d’ensoleillement peut être causée par une nouvelle construction. La loi ne protégeant ni la vue ni l’ensoleillement, il convient de se référer à la jurisprudence.

La Cour d’appel de Riom, 1ère Civ., 5 février 1998, a jugé que :

 « le propriétaire d’un pavillon dont la façade est privée d’ensoleillement et vue sur le village du fait de l’édification par un voisin d’un hangar de dimension importante à la limite séparative des fonds a droit à réparation en l’absence même de faute du constructeur de ce hangar, dès lors que le dommage subis dépasse la mesure des inconvénients normaux du voisinage » 

A l’inverse :

« n’excède pas les inconvénients normaux du voisinage la perte de vue et d’ensoleillement résultant de l’implantation d’un bâtiment dès lors que ces troubles sont la conséquence inévitable de l’urbanisation progressive des communes situées dans les banlieues de grandes villes et particulièrement de Paris, et de la concentration des constructions sur des terrains de dimensions modestes » (CA à Paris, 19e ch.A, 28 mars 1995).

Ainsi, il est possible d’obtenir des dommages et intérêts du fait de la construction d’un immeuble, mais il appartiendra au juge d’établir si le nouvel immeuble entraîne un trouble qui excède les inconvénients normaux du voisinage.

Trouble du voisinage dû à une clôture 

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Tout propriétaire a le droit de clore son bien. Toutefois, ce droit ne doit pas être exercé de façon abusive. C’est le cas lorsque la clôture n’est élevée que dans le but de nuire au voisin. Ainsi, une clôture ne présentant aucune utilité réelle et édifiée avec l’intention de nuire au voisin, est interdite et sanctionnée.

De même, en aucun cas une clôture ne peut être posée si elle empêche le voisin d’avoir un libre accès à sa propriété.

Il est également possible de demander la clôture forcée (article 663 du Code civil). L’obligation de clôturer ne s’applique que dans les villes et faubourgs et seulement entre des propriétés affectées à l’habitation. Il s’agit de l’édification d’un mur qui doit avoir une hauteur de 3 mètres 20 minimum dans les villes d’au-moins 50.000 habitants. Dans les autres villes, la hauteur est fixée à 2 mètres 60.
Il est possible de demander la participation aux frais de clôture avant les travaux.

 

Comment faire délimiter son terrain si le voisin empiète sur le vôtre ?

Il s’agit de l’action en bornage. Elle permet d’éviter l’inertie des parties, notamment relative aux frais que cela augure. Le bornage est demandé par un propriétaire lorsque celui-ci ignore les limites de son bien ou qu’il craint d’être victime d’un empiétement de la part de son voisin. Il peut être demandé dès l’instant que les propriétés sont contiguës ou considérées comme telles. C’est le géomètre-expert qui a compétence. Un procès-verbal dit d’abornement ou plus simplement de bornage est ensuite dressé, signé des parties et du géomètre.

 

Gardiens et employés d’immeubles

 

Dispositions générales

 

La concierge : elle surveille l’immeuble, habite la loge et s'occupe parfois du courrier et du ménage.

Le gardien : il assure toute la journée de multiples tâches de surveillance; d'entretien ou d’administration de la copropriété. Il réceptionne les entreprises extérieures, peut faire visiter les logements vacants. Il peut afficher les notes de services, remettre les convocations et les procès-verbaux des assemblées générales aux copropriétaires, déboucher le vide-ordures, appeler les dépanneurs si quelqu'un reste bloqué dans l'ascenseur, prévenir la police en cas d’infractions. Certains assument même l'entretien des espaces verts, les travaux de plomberie ou d'électricité, selon leurs compétences.

Bien que ces activités offrent de nombreux services, elles sont réglementées, à la fois par le Code du travail et par la convention collective nationale des concierges, gardiens et employés d’immeubles.

 

è  Deux catégories d’emploi des concierges, gardiens et employés d’immeubles


Il existe deux catégories d’emploi : la catégorie A et la catégorie B.

La catégorie A correspond au régime de droit commun, c'est à dire un emploi à temps complet avec 151,67 heures de travail.

La catégorie B est un régime dérogatoire, définit par les articles L.7211-1 et L.7211-2 du Code du travail, qui englobe des personnes employées pour des tâches précises appréciées non pas par un volume horaire mais par des unités de valeur (UV). En effet, à chaque tâche correspond une UV.

 

è Qualifications  des concierges, gardiens et employés d’immeubles


Afin de garantir un salaire minimal, une grille de qualification est mise en place.

Ex : un employé de niveau 1, équivalent au coefficient 235 exécute des tâches simples ne nécessitant pas de formation spécifique, alors qu’un employé de niveau 5, équivalent à un coefficient de 395 est considéré comme un agent de maîtrise ayant des capacités professionnelles, bac+2 et des qualités humaines. 


Le niveau 1 équivaut à un coefficient de 235
, correspondant au métier d’employé d’immeuble.


Missions
Travaux de manutention courante, de nettoyage, d’entretien des espaces verts, tâche matérielles dans l’ensemble immobilier. Pas de formation particulière au-delà de la formation obligatoire (école obligatoire jusqu'à 16 ans).

 

Le niveau 2 équivaut à un coefficient de 255, correspondant au métier d’employé spécialisé, gardien, concierge

 

Missions
Entretien courant et surveillance de l’immeuble. Tâches administratives ou techniques simples. Formation spécialisée d’un an au-delà du premier cycle de l’enseignement du second degré.

 

Le niveau 3 équivaut à un coefficient de 275, correspondant au métier d’employé d’immeuble qualifié.

Missions
Entretien courant assurant le fonctionnement normal des équipements de l’immeuble. Emploi nécessitant un B.E.P et un C.A.P

 

Le niveau 4 équivaut à un coefficient de 340, correspondant au métier de gardien principal.

Missions
Tâches du gardien de niveau 3 et mise en œuvre de tous les moyens de nature à assurer la sécurité et le fonctionnement des installations dans l’immeuble. Niveau Baccalauréat

 

Le niveau 5 équivaut à un coefficient de 395, correspondant au métier de gardien-chef.

Missions
Il coordonne l’activité d’au moins 10 employés. Il assure la sécurité et le bon fonctionnement des installations de l’immeuble. Tâches administratives. Deux ans de formation.

 

Le niveau 6 équivaut à un coefficient de 410, correspondant au métier d’agent principal de gérance.

Missions
Travaux administratifs ou techniques. Responsable du personnel effectuant les travaux.
Niveau B.T.S

 

è Contrat de travail et rémunération concierges, gardiens et employés d’immeubles


Il doit préciser l’ensemble des fonctions exercées par l’employé.

Les besoins de la copropriété peuvent contraindre à moduler le contrat de travail de l’employé.

La rémunération comprend plusieurs éléments : le salaire mensuel contractuel, la prime d’ancienneté (3% du salaire de base par tranche de 3 années), le 13ème mois (cette gratification est accordée au salarié justifiant d’une présence complète pendant l’année civile)

L’ensemble des copropriétaires supportent le coût de ce service qui sont comptabilisées dans les charges communes comme frais d’entretien et d’administration.

è Logement des concierges, gardiens et employés d’immeubles


La copropriété est tenue de mettre un logement à la disposition des employés de
 catégorie B. Il s’agit d’un avantage en nature.


Tous les 5 ans, l’employeur doit s’occuper de la réfection des peintures et du papier du logement.

S’agissant des frais de chauffage, d’abonnement et de fourniture d’eau, de gaz et d’électricité ils incombent à l’employé qui occupe le logement.

 

Réforme de la profession des gardiens et employés d’immeubles

 

Gardiens et employés ne sont ni des salariés du syndic, ni des salariés des copropriétaires, mais des salariés de syndicat des copropriétaires. Il n’est pas possible de demander à l’employé de l’immeuble d’effectuer toutes les tâches possibles et imaginables. Cette fonction est encadrée à la fois par le Code du Travail et par la Convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d’immeubles.

L’avenant n°74 du 27 avril 2009 réformant les règles régissant les professions de gardiens et d’employés d’immeubles. Cet avenant est applicable au 1er février 2010 et réécrit la convention collective applicable aux gardiens et employés d’immeubles.

L’arrêté d’extension de l’avenant n°74 modifiant la convention collective des gardiens, concierges et employés d’immeubles prévoit notamment l’application de la convention collective à tous les immeubles à usage privé, commercial ou professionnel, et la revalorisation des indemnités de licenciement.

Seront donc ici abordés les points qui ont changés suite à l’entrée en vigueur de cette réforme.

 

è Embauche et période d’essai des gardiens et employés d’immeubles


Le contrat de travail, qui devra faire référence à la convention collective, devra être conclu par écrit lors de l’embauche (et au plus tard 48h suivant l’embauche lorsqu’il s’agit d’un CDD) et un exemplaire devra être délivré au salarié après signature.

Ce contrat de travail doit obligatoirement préciser les fonctions du salarié ainsi que les conditions de travail, sa classification professionnelle, son coefficient hiérarchique, le montant de ses appointements, le lieu de travail et éventuellement sa rémunération en nature.

Le contrat doit également préciser s’il est conclu pour une durée déterminée, auquel cas il doit fixer son point de départ et sa date d’échéance.

è Contrôle médical des gardiens et employés d’immeubles


Il s’agit de l’article 13 de la convention. Cet article prévoit que la surveillance médicale sera organisée conformément aux dispositions légales du Code du Travail (L.7214-1, R.7214-9 à R.7214-16).

Les salariés devront passer un examen médical passé au moment de l’embauche, ou, pour le personnel non logé, au plus tard avant la fin de la période d’essai.

L’embauche définitive est subordonnée aux résultats de cet examen.

Lors de la reprise, et au plus tard dans un délai de 8 jours, les salariés devront subir obligatoirement une visite médicale de reprise dans les cas suivants :

  • Un arrêt pour cause de maladie professionnelle
  • Un arrêt d’au moins 8 jours pour cause d’accident de travail
  • Un congé maternité
  • Un arrêt de travail d’au moins 21 jours pour cause de maladie non professionnelle

PRÉCISION :
L’article 1er de l’arrêté du 24 décembre 2009 exclu le cas de l’arrêt répété pour raison de santé comme étant contraire aux dispositions de l'article R. 7214-15 du code du travail qui prévoit que la visite médicale de reprise du travail est obligatoire après un congé de maternité ou lorsque l'interruption du travail pour raisons médicales a dépassé trois semaines. La multiplication des cas dans lesquels la visite médicale de reprise du travail est obligatoire a, en effet, pour conséquence une consommation du temps de travail médical au détriment de l'action de prévention du médecin en milieu de travail, objectif principal de la réforme de la médecine du travail.

 

è Indemnité de licenciement des gardiens et employés d’immeubles


Ce point est traité par l’article 16 de la convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d’immeuble, n°3144. Le salarié licencié (sauf pour faute grave ou lourde) recevra une indemnité après un an d’ancienneté chez le même employeur égale à :

  • De 1 à 7 ans d’ancienneté : 1/5ème de mois par année de service
  • A partir de 8 années d’ancienneté : majoration de 2/15ème de mois par année de service
  • A partir de 20 ans d’ancienneté : majoration supplémentaire de 1/10ème de mois par année de service

Le salaire à prendre en considération pour le calcul de l’indemnité est :

  • Soit la rémunération globale brute mensuelle contractuelle visée à l’article 22-2 de la convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d’immeubles, n°3144
  • Soit 1/12ème de la rémunération des douze derniers mois précédent le licenciement, à l’exclusion de l’indemnité de remplacement allouée au concierge assurant son propre remplacement dans les conditions prévues à l’article 26 al. 3 de la convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d’immeubles, n°3144
  • Soit 1/3 des trois derniers mois (à l’exclusion de l’indemnité de remplacement susvisée), étant entendu que dans ce cas, toute prime ou gratification de caractère annuel ou exceptionnel qui aurait été versé au salarié pendant cette période ne serait pris en compte que prorata temporis

La formule à prendre en compte est celle la plus avantageuse pour l’intéressé. Cette indemnité de licenciement ne se cumule pas avec toute autre indemnité de même nature.

 

è Procédure de départ et de mise à la retraite des gardiens et employés d’immeubles

Départ à sa demande

Le départ du salarié souhaitant bénéficier de ses droits à la retraite même avec abattement ne constitue pas une démission.

Cependant, le salarié doit respecter un délai de prévenance :

  • S’il s’agit d’un employé à temps complet appartenant au régime de droit commun dont le coefficient hiérarchique est égal à 235 (tâches simples qui ne nécessitent pas de connaissances particulières, pas besoin de formation au-delà de la scolarité obligatoire) : 8 jours
  • S’il s’agit d’un employé à temps complet appartenant au régime de droit commun dont le coefficient hiérarchique est supérieur ou égal à 255 (tâches d’entretien courant et de gardiennage) : 1 mois
  • S’il s’agit d’un concierge (Article L.7211-2 du Code du Travail) : 1 mois

 

Mise à la retraite

A compter du 1er janvier 2010, l’employeur ne pourra mettre fin au contrat de travail du salarié âgé entre 65 et 69 ans, qu’avec l’assentiment, expresse ou tacite, de ce dernier, et en respectant la procédure prévue à l’article 1237-5 du Code du Travail.
A partir de 70 ans, la mise à la retraite d’office est possible par l’employeur.

Si la mise à la retraite est à l’initiative de l’employeur, celui-ci est tenu de respecter la procédure de l’entretien préalable prévue aux articles L.1232-2 et suivants du Code du travail.

 

S’agissant du préavis :

  • S’il s’agit d’un employé à temps complet appartenant au régime de droit commun et ayant moins de 2 ans d’ancienneté : 1 mois
  • S’il s’agit d’un employé à temps complet appartenant au régime de droit commun et ayant au moins 2 ans d’ancienneté : 2 mois
  • S’il s’agit d’un concierge (Article L.7211-2 du Code du Travail) : 6 mois à compter de la signification de la mise en retraite.

 

è Indemnité de rupture des gardiens d'une copropriété


En cas de départ à la retraite à sa demande

S’il s’agit d’un employé à temps complet appartenant au régime de droit commun, l’indemnité de départ (Article L.1237-9 et D.1237-1 du Code de Travail) prévue est :

  • ½ mois de salaire après 10 ans d’ancienneté dans l’entreprise
  • 1 mois de salaire après 15 ans d’ancienneté dans l’entreprise
  • 1 mois ½  de salaire après 20 ans d’ancienneté dans l’entreprise
  • 2 mois de salaire après 30 ans d’ancienneté dans l’entreprise

S’il s’agit d’un concierge, l’indemnité de départ prévue est :

  • De 1 à 7 ans d’ancienneté : 1/5ème de mois par année de service
  • A partir de 8 année d’ancienneté, majoration de 2/15ème de mois par année de service
  • A partir de 20 ans d’ancienne, majoration de 1/10ème de mois par année de service.

La valeur du mois de salaire à prendre en compte est la même que celle prévue pour l’indemnité de licenciement.
En cas de mise à la retraite
L’indemnité de départ en retraite est établie de la même manière que celle allouée au concierge qui souhaite prendre sa retraite.

 

è Conditions générales de travail des gardiens et employés d’immeubles


Pour les employés à temps complet appartenant au régime de droit commun, le temps de temps de travail est de 151,67 heures, correspondant à un emploi à temps complet ; l'horaire mensuel contractuel devant être précisé sur le contrat de travail.

Pour les concierges, leur taux d'emploi étant déterminé par l'application du barème d'évaluation des tâches en unités de valeur (UV) constituant l'annexe I à la convention :

  • Emploi à service complet
    Sont considérés à service permanent les salariés totalisant entre 10 000 UV et 12 000 UV de tâches exercées dans le cadre de l'amplitude définie au paragraphe 3 ci après.
    La partie des UV excédant 10 000 doit être majorée de 25 % pour déterminer le total effectif des UV, soit 12 500 UV maximum (paragraphes 1 à 5 de l'annexe I susvisée).
  • Emploi à service permanent
    Sont considérés à service permanent les salariés qui totalisent au moins 3 400 UV et moins de 9 000 UV de tâches, et qui assurent la permanence de présence vigilante définie au paragraphe 6 de la même annexe, hors le temps consacré à l'exécution de ses tâches pendant la durée de l'amplitude définie au paragraphe 3. Il leur est possible, pendant cette permanence, de travailler à leur domicile sous réserve que cette activité ne soit ni bruyante ni malsaine ou portant préjudice à l'immeuble ou à ses occupants.
  • Emploi à service partiel
    Sont considérés à service partiel les salariés qui totalisent moins de 9 000 UV de tâches et n'exerçant pas de permanence. Dans cette situation, le salarié a le droit inconditionnel, hors l'accomplissement de ses tâches définies au contrat de travail, de travailler soit à son domicile (sous réserve que cette activité ne soit ni bruyante ni malsaine ou portant préjudice à l'immeuble ou à ses occupants), soit à l'extérieur et de s'absenter à toute heure du jour. Ses tâches sont limitées à l'entretien et au nettoyage des parties communes de l'immeuble, à la sortie et la rentrée des poubelles, à la distribution du courrier une fois par jour, éventuellement à la perception des loyers.

 

è Amplitude de la journée de travail des gardiens et employés d’immeubles


L'amplitude de la journée de travail, convenue au contrat de travail, ne peut excéder 13 heures, incluant 4 heures de temps de repos pris en une ou deux fois. Il faut au moins que l’une des périodes de repos soit égale à ¾ du temps de repos total, soit 3 heures.

 

Est-il possible de diminuer le temps de travail ?


La durée de travail ainsi que la durée de repos peuvent être réduites dans la même proportion, sans que pour une amplitude de 10 heures le temps de repos ne puisse être inférieur à 1 heure.

 

Le temps de repos peut, en outre, être limité à 3 heures dans une amplitude de 13 heures, pour les concierges à service complet ou permanent qui, dans ce cas, bénéficient de 4 demi-journées consécutives incluant la journée complète du dimanche.

 

Est-il possible de s’absenter pour des motifs personnels ou familiaux ?


Oui, pendant les heures de repos, fixées selon les nécessités du service. Il conviendra néanmoins de faire application des dispositions prises par l'employeur pour assurer les services nécessaires à la sécurité de l'immeuble pendant leur absence.

 

Les heures d'ouverture de la loge sont précisées dans le contrat de travail, dans le respect de l'amplitude diminuée des heures de repos et éventuellement du temps d'exécution des tâches matinales ou tardives, telles que par exemple le service des portes et des ordures ménagères.

 

 

è Astreinte de nuit des gardiens et employés d’immeubles


Ce point est traité à l’article 18-5 de la convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d’immeubles, n°3144. Cela ne concerne que les contrats antérieurs au 1er janvier 2003, date de la suppression de l'astreinte de nuit. 

Dans toute la mesure du possible, les employeurs prendront les mesures nécessaires pour, en dehors de l'amplitude définie ci-avant, regrouper les alarmes fonctionnant sur des tableaux  installés dans les logements de fonction, de manière à faire assurer par roulement l'astreinte de nuit exigée par les impératifs de sécurité. 

Le salarié auquel il est ainsi demandé de ne pas s'absenter de son logement de fonction pendant la nuit est chargé de faire appel d'urgence au service approprié et d'avertir l'employeur et perçoit un complément de rémunération mensuel égale à 115,52 € au 1er janvier 2007 divisée s'il y a lieu par le nombre de salariés se partageant le même service d'astreinte de nuit. 

Il ne peut y avoir astreinte de nuit pendant les nuits incluses dans le repos hebdomadaire. Lorsque le jour férié tombe en semaine, il ne peut y avoir astreinte de nuit dans la nuit qui précède l'attribution de ce jour férié. 

Sa durée est limitée à 11 heures.

 

è Congés annuels et employés d’immeubles

 

Ce point est traité par l’article 25 de la convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d’immeubles, n°3144. 

Ces congés correspondent à deux jours et demi ouvrable par mois de travail effectif pendant la période de référence, fixée au 1er juin de l’année précédente au 31 mai de l’année au cours de laquelle s’exerce le droit à congé.

Avec application des majorations prévues :

  • par l'article L. 3141-9 du code du travail ;
  • par l'article L. 3141-19 du code du travail ;

et de celles attribuées par la présente convention au titre de l'ancienneté de services chez le même employeur : 

  • 1 jour ouvrable après 10 ans de service ;
  • 2 jours ouvrables après 15 ans de service ; 
  • 3 jours ouvrables après 20 ans de service ;
  • 4 jours ouvrables après 25 ans de service.

L’article 1er de l’arrêté du 24 décembre 2009 précise que le droit à congés payés annuels est acquis sous réserve de l'application des dispositions du premier alinéa de l'article L. 3141-3 du code du travail, aux termes desquelles le droit à congés payés est ouvert dès lors que le salarié justifie avoir travaillé chez le même employeur pendant un temps équivalent à un minimum de dix jours de travail effectif.

La durée totale du congé exigible ne peut excéder trente jours ouvrables.

Sur demande initiée par l'employeur, la date de départ en congé entre le 1er mai et le 31 octobre est fixée d'un commun accord avec le salarié, et ce avant le 30 avril de chaque année. 

Pour le solde, le salarié devra solliciter au moins 2 mois à l'avance les dates de ses congés. 

Les congés acquis au titre de la période de référence close au 31 mai doivent être pris avant le 1er juin de l'exercice suivant.
Les conjoints salariés du même employeur ont droit de prendre leurs congés simultanément. 

Pendant la durée des congés payés, le salarié perçoit, en règle générale (règle du salaire maintenu), la rémunération globale brute contractuelle qu'il aurait reçue en activité sans déduction du salaire en nature s'il est logé.

Lorsque la rupture du contrat de travail est effective avant que le salarié ait pu épuiser ses droits à congés, il perçoit une indemnité de congés non pris calculée sur la base de 1/25ème de la rémunération globale brute mensuelle contractuelle par jour ouvrable de congés non pris.

 

Sécurité et risques sanitaires

 

Antennes relais

 

Quels risques ? Que faire au moment de l’implantation ? Comment contester une implantation ? Quel dédommagement ?

98% de la population française est couverte par au moins un réseau de téléphonie mobile. On compte ainsi quelques 37 000 antennes relais de téléphonie mobile installées sur tout le territoire, tout en sachant qu’il faut implanter une antenne tous les 300m pour garantir une bonne couverture.

Parmi les équipements de la copropriété, les antennes relais sont un sujet de vives contestations et de contradictions puisqu'on se trouve confronté à la nécessité de respecter le principe de précaution invocable par les copropriétaires tout en devant assurer une bonne qualité d’émission.

è Antennes relais dangereuses pour la santé ? 

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Une antenne relais produit des champs électromagnétiques qui peuvent s'avérer dangereux si l'on y est exposé c'est à dire si l'on stationne sur la terrasse où elle est installée et devant le faisceau de l'émetteur à condition de rester quelques minutes à proche de l'installation. Que se passe-t-il lorsque l’on réside à proximité d’un antenne ? Y a-t-il un risque pour la santé ?

Le rapport Zmirou (docteur à la tête d'un groupe d'experts chargé d'analyser les risques pour la santé liés à l'utilisation des téléphones mobiles) remis au ministre de la santé en février 2001 a estimé qu'il existait un «doute raisonnable», et recommande un certain nombre de mesures de précaution. En particulier de modifier l'orientation des antennes-relais si elles sont situées près d'établissements sensibles (hôpitaux, écoles, maisons de retraite).

Cependant, le 16 avril 2003, l'Agence Française de Sécurité Sanitaire Environnementale (AFSSE) a conclu qu'il n'existait, à ce jour, aucune donnée scientifique indiquant un risque sanitaire, rien n'est donc véritablement prouvé quant aux effets nocifs pour la santé.

La question n’est donc pas tranchée avec certitude, mais toujours est il que les juges ont déjà appliqué à plusieurs reprises le principe de précaution et donné ainsi raison aux actions engagées par les copropriétaires.
Nombreux sont les maires qui promulguent des arrêtés créant des zones de protection autour des antennes et interdisant leur installation à moins de 100 ou 300 m d'habitations.

 

 

è Trouble anormal de voisinage concernant les antennes relais


A côté du risque potentiel pour la santé, les antennes relais posent aussi un problème en matière de trouble anormal de voisinage. On peut notamment penser au trouble esthétique causé, lorsque l’on réside à proximité d’une antenne.

Ainsi, on trouve des arrêts en jurisprudence qui ont exigé que des antennes soient démontées sur ce fondement.

 

Mais surtout un trouble en raison du fait que l'on ne peut imposer à quelqu'un de prendre un risque, même hypothétique. Ainsi, dans un jugement du 20 mars 2006, le Tribunal de Grand Instance de Toulon a relevé que si rien, dans les différentes études scientifiques réalisées à ce jour, ne permet d'établir un risque pour la santé lié aux stations de base de téléphonie mobile compte tenu des niveaux d'exposition constatés, rien ne permet non plus d'établir une absence totale de risque.

 

Il en a déduit qu'il ne peut être imposé à un voisin, contre son gré, l'exposition à un risque même hypothétique, avec la seule alternative de devoir déménager s'il refuse d'assumer ce risque.

 

En l'espèce, les installations litigieuses étaient implantées dans un quartier résidentiel où vivaient des familles avec des enfants et des personnes âgées ou malades et à quelques mètres seulement de la propriété des demandeurs. Le Tribunal a considéré que le trouble de voisinage était caractérisé, que seule une condamnation en nature permettrait d'y mettre fin, imposant à l'opérateur de téléphonie de retirer les installations litigieuses en vertu du principe de précaution. 

à C'est l'une des premières fois que le juge judiciaire ordonne le déplacement d'antennes relais en se fondant explicitement sur le principe de précaution.

Il existe donc bien un trouble de voisinage en raison de ces antennes. Vous avez donc la possibilité de demander le retrait de telles antennes en vertu du principe de précaution. 


Pour rassurer les populations, les opérateurs acceptent de faire des mesures de champs électromagnétiques dans les appartements situés au dernier étage des immeubles afin de prouver le faible champ résiduel existant.

 

è Réglementation de l’implantation d’antennes relais pour les immeubles collectifs 

Lorsqu'un opérateur fait une demande d'installation dans une copropriété, l'ensemble des copropriétaires doit se prononcer en assemblée générale et mettre à l'ordre du jour de celle-ci l'installation d'une antenne relais. Compte tenu du risque potentiel de l’installation d’une antenne de téléphonie, la jurisprudence a décidé dès 2005 que ce type de travaux doit être voté l’unanimité des copropriétaires. 
Notons qu’il n'y a aucune obligation de demander l'avis des locataires.

Une fois que l'assemblée générale a validé l'installation d'une antenne relais, un contrat de bail est signé. Celui-ci n'est pas soumis à la loi de 1989 sur les rapports locatifs et n'est pas considéré comme un bail commercial, son contenu étant basé uniquement sur les négociations entre l'opérateur et la copropriété.

La pose d'une antenne sur un toit peut rapporter à l'immeuble entre 2.000 € (zone rurale) et de 10.000 € à 15.000 € en centre ville, par an selon l'immeuble et l'emplacement en zone urbaine.

 

è Quelques réflexes que vous devez avoir avant de signer un contrat d’installation d’antennes pour éviter les mauvaises surprises :

  • Vérifier la durée du bail, les opérateurs exigent souvent 9 ans voire plus, mais il est préférable de ne pas vous engager sur plus de 3 ans renouvelables.
  • Imposer une clause de responsabilité pour les dégradations provoquées lors des travaux.
  • Faire préciser les cas de résiliation possibles et imposez un préavis de 6 mois.
  • Prévoir le démontage des antennes
  • ATTENTION aux servitudes du libre accès 24h/24h pour dépannage.

 

è Comment contester une implantation ? 

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Le problème réside dans le fait que le tribunal compétent (tribunal administratif ou tribunal judiciaire) n'est pas encore bien déterminé.  En règle générale c'est le tribunal de grande instance qui est compétent.

En ce qui concerne les délais, deux hypothèses sont envisageables :

  • Si c'est le maire qui a accordé l'autorisation, cette requête doit impérativement être déposée dans un délai de deux mois suivant l'affichage en mairie du vote de la délibération contestée.
  • Si c'est l'assemblée des copropriétaires qui a donné son accord, le vote peut être contesté dans le délai de deux mois devant le tribunal de grande instance de situation de l'immeuble.

La véritable difficulté réside dans le fait que les tribunaux ne s'accordent pas sur le fondement utilisé pour condamner au démontage de l'antenne.

En effet, une décision du Tribunal de grande instance de Nevers du 22 avril 2010 a conduit à s’interroger sur le fondement juridique employé pour prononcer une interdiction ou une demande de démontage d’une antenne relais. La problématique peut se résumer en quelques mots. En admettant qu’un risque sanitaire existe, faut-il se fonder sur le trouble anormal de voisinage, le principe de précaution (et lequel ?) ou les deux !

Ce jugement a le mérite de la clarté en écartant le trouble anormal de voisinage et en se fondant sur le seul principe général du droit constitué par une exigence de précaution qui oblige toute personne à agir avec prudence, dans des conditions raisonnables et proportionnées pour prévenir les atteintes susceptibles de porter atteinte à la santé humaine.

Cette jurisprudence met en exergue un principe de précaution en tant que principe générale du droit.

On pourrait dès lors plus arguer d'un trouble de voisinage. Cependant, les jurisprudences étant très changeantes, on ne peut être certain que cette solution soit définitive.


Vous avez la possibilité de vous informer en mairie. Les autorisations de déclaration de travaux et de permis de construire y sont en effet affichées.

 

Obligation d’installer des détecteurs de fumée

 

Chaque année, 250 000 incendies d'habitation sont dénombrés causant plus de 800 décès. Fort de ce constat, et pour lutter contre ce phénomène, les députés ont décidé, en adoptant une loi fin février 2010, de rendre obligatoire l’installation dans chaque lieu d’habitation d’un Détecteur Avertisseur Autonome de Fumée (DAAF). 
La proposition de loi initiale avait été déposée en 2005 par les députés Morange et Meslot. 

L’obligation d’installer un DAAF dans les lieux à usage d’habitation entrera en vigueur dans un délai de 5 ans suivant la publication de la loi. 
Elle concernera chaque occupant d’un logement, que celui-ci soit locataire ou propriétaire. Il devra installer au moins un détecteur de fumée normalisé dans son logement. 
Bien entendu, l’occupant aura également l’obligation de veiller à l’entretien et au bon fonctionnement du dispositif. Des conditions plus particulières s’appliqueront aux locations de vacances et aux logements de fonction.

Un décret interviendra prochainement afin de déterminer précisément les caractéristiques techniques du DAAF, ses conditions d’installation et d’entretien ainsi que son fonctionnement. Il fixera en outre des mesures de sécurité  concernant les parties communes afin de prévenir le risque d’incendie.

L’installation de détecteurs de fumée aura de toute évidence un impact en droit des assurances. En effet, l'occupant du logement aura l’obligation de notifier cette installation à l'assureur auprès duquel il aura souscrit son contrat d'assurance habitation.
Il sera alors possible pour l’occupant de bénéficier d’une minoration de sa prime d’assurance telle qu’elle est prévue par la police d’assurance garantissant les dommages incendie. 
De la même manière, une franchise pourra être appliquée si un incendie se déclarait dans un logement non équipé d’un DAAF.

 

Amiante et copropriété

 

Plusieurs décrets (13 septembre 2001 et 3 mai 2002), ont introduit l’obligation de faire procéder à un repérage étendu des matériaux susceptibles de contenir de l’amiante, c’est-à-dire à une recherche systématique dans chaque immeuble collectif des matériaux et produits qui contiennent de l’amiante, de les localiser précisément et, s’ils sont en mauvais état, de les étudier. 

Ces dépenses de recherche d’amiante et de désamiantage constituent des charges d’entretien et de conservation des parties communes. Elles relèvent donc du deuxième alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et tous les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots

Il convient lors de la vente d’un immeuble bâti ou d’un lot de copropriété de produire un état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou d’éléments de la construction contenant de l’amiante.

Les propriétaires doivent faire procéder à la recherche dans les flocages et les faux plafonds d’amiante dans les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1980. Pour répondre à ces obligations de recherche, les copropriétaires font appel à un contrôleur technique ou à un technicien de la construction ayant contracté une assurance professionnelle pour ce type de mission. En cas de présence d’amiante ou si un doute persiste, les copropriétaires font faire des prélèvements représentatifs par ces professionnels, qui pourront seuls attester définitivement de la présence ou de l’absence d’amiante.
Par ailleurs, les syndicats de copropriétaires dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 étaient obligés de mettre en place avant le 31 décembre 2005 un « Dossier technique amiante » attestant des recherches d’amiante dans la copropriété, ce qui sous-entendait que les opérations de repérage avaient été effectuées auparavant. 

Les syndicats de copropriétaires doivent en conséquence procéder à un repérage exhaustif, établir un dossier technique complet qui doit permettre de localiser l’amiante mais aussi de suivre l’évolution des matériaux et établir une fiche récapitulative, laquelle pourra être utilisée par les vendeurs d’un lot au moment de la vente. 

Il n’y a pas d’obligation concernant la personne qui peut réaliser le Dossier Technique Amiante. Dans la pratique, le recours à une personne rigoureuse et connaissant bien la copropriété peut être judicieux.



Lorsque de l’amiante est localisée, trois cas de figure peuvent se présenter.

  • Le matériau est en bon état de conservation : Il y a alors une obligation d’effectuer un contrôle périodique tous les trois ans.

·         Si le matériau est dans un état intermédiaire de conservation :

Il y a lieu de mettre en œuvre ce qu’on appelle une mesure d’empoussièrement

  •  
    • si le niveau relevé est inférieur ou égal à cinq fibres par litre d’air, il sera nécessaire de procéder à une nouvelle mesure après trois ans ;
    • si le niveau relevé est supérieur à cinq fibres par litre d’air, il faut faire des travaux immédiatement. 

·         Si le matériau est dans un état dégradé, l’obligation d’empoussièrement s’impose.
Il faudra alors très certainement procéder immédiatement à des travaux, car le niveau relevé sera très probablement supérieur à cinq fibres par litre d’air.

 

Particularismes dans la copropriété

 

Servitudes

 

La servitude décrit une charge imposée au fonds d’un propriétaire A au bénéfice du fonds d’un propriétaire B. A cet effet, il faut que ces deux fonds soient des fonds voisins (art. 637 du Code civil). 
On peut citer par exemple une servitude de passage qui peut être établie lorsqu’un fonds est enclavé et ne bénéficie pas d’un accès à la voie publique. Le propriétaire de ce fonds pourra alors passer sur le fonds voisin afin d’y accéder.

è    Servitudes sont-elles applicables en copropriété ?
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En ce qui concerne la copropriété et les servitudes, il convient de distinguer les servitudes internes à la copropriété et les servitudes externes à la copropriété.

  • Servitudes internes de la copropriété 
  • Servitudes externes de la copropriété

 

è Servitudes internes de la copropriété

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Il est possible au sein même de la copropriété d’imposer une charge sur un lot pour l’usage et l’utilité d’un autre lot étant entendu que ces deux lots appartiennent à des propriétaires distincts. Il faut cependant garder en mémoire que le règlement de copropriété a vocation à régler les rapports entre les différentes parties. Il est en conséquence nécessaire que les différentes servitudes consenties y soient mentionnées.

La Cour de cassation a répondu par l’affirmative dans un arrêt en date du 30 juin 2004 (confirmé à plusieurs reprises) dans lequel elle a précisé que la division d’un immeuble en lots de copropriété n’est pas incompatible avec l’établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots appartenant à deux propriétaires distincts. 
A cet effet, il est nécessaire que chacun des deux propriétaires dispose d’une propriété exclusive sur la partie privative de son lot et d’une propriété indivise sur la quote-part de la partie commune attachée à ce lot. 

En revanche, il faut noter l’incompatibilité entre la division d’un immeuble en lots de copropriété et la création d’une servitude sur une partie commune au profit d’un lot privatif.

Le champ d’application des servitudes peut paraître assez restreint, en raison du fait qu’elles doivent être expressément prévues par le règlement de copropriété. Néanmoins, dans la pratique, chaque copropriétaire est susceptible d’y avoir recours.
Tel est par exemple le cas lorsque le propriétaire d’un appartement dans un immeuble en copropriété installe une canalisation d’évacuation d’eau qui traverse l’appartement d’un autre propriétaire. Il s’agit alors d’une servitude de passage de canalisation.

 

è Servitudes externes de la copropriété
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Les servitudes externes font référence aux servitudes qui peuvent exister entre une copropriété et un fonds voisin.

La Cour de cassation a en effet admis dès 1970 qu’une servitude peut grever une copropriété au profit d’un fonds extérieur. Les servitudes sont en effet commandées par la destination de l’immeuble définie par sa situation, compte tenu de son environnement urbain et du caractère à la fois constructible et enclavé des terrains voisins

 

La mitoyenneté


La mitoyenneté est une forme particulière de copropriété applicable aux éléments qui délimitent deux terrains contigus, c’est-à-dire aux clôtures au sens large (murs, haies, fossés etc.).
Chacun des deux voisins, dès lors qu’il est propriétaire d’un terrain contigu, exerce son droit de propriété sur la clôture.

è Mitoyenneté pose un certain nombre d’interrogations : 

  • Comment s’acquiert-elle ?
  • Quels sont les droits et obligations dont disposent les copropriétaires ?
  • Sur qui reposent les frais d’entretien ?

 

è Modes d’acquisition de la mitoyenneté

  • La présomption
  • Prescription acquisitive
  • Le titre

 

è Présomption et un modes d’acquisition de la mitoyenneté


L’article 653 du Code Civil prévoit que la mitoyenneté peut s’acquérir par présomption.

Il s’ensuit que tout mur appartenant à deux propriétaires différents qui sépare deux terrains est présumé mitoyen.

Lorsque des constructions ne sont pas de même hauteur, le mur séparatif est présumé mitoyen jusqu'au niveau où s'arrête le bâtiment le plus bas. Quant à la partie supérieure du mur, elle appartient exclusivement au propriétaire du bâtiment le plus élevé.

Dans certains cas, la présomption de mitoyenneté ne joue pas. Ainsi, un fossé sera par exemple considéré comme  non-mitoyen lorsque la levée ou le rejet de la terre se trouvera d'un côté seulement du fossé. Il sera alors censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel le rejet se trouve.

 

è Prescription acquisitive et un modes d’acquisition de la mitoyenneté


La prescription trentenaire est le mode d’acquisition de la propriété d’un bien par le biais de la possession de celui-ci. À cet effet, il est nécessaire que le propriétaire du terrain se soit comporté en véritable propriétaire de la clôture durant trente ans. 

 

è Titre et mode d’acquisition de la mitoyenneté


La notion de titre désigne un acte notarié, un acte sous seing privé (un acte signé entre les deux propriétaires) ou encore un jugement rendu par un tribunal. Celui-ci doit reconnaître expressément la mitoyenneté.

 

è Droits et obligations des copropriétaires


Chacun des deux voisins est propriétaire de la clôture mitoyenne. Ils jouissent ainsi des mêmes droits sur la clôture mitoyenne.

Chacun des deux propriétaire peut envisager des opérations sur la séparation, si celles-ci ne nuisent pas à l'autre.

Cependant, certaines opérations sont soumises à l'autorisation du voisin. Par exemple, dans le cas où un mur sépare deux propriétés, chacun des propriétaires peut construire contre le mur si le voisin a donné son accord au préalable, par écrit dans la mesure du possible.

Si le voisin n’a pas donné son accord, il peut engager des poursuites devant les tribunaux  afin de demander la démolition de l’édifice ou la suspension des travaux.

D'autres aménagements ne nécessitent pas l'accord du voisin. Il est ainsi possible de surélever un mur mitoyen sans solliciter l'accord du voisin, si toutefois celui-ci ne se trouve pas privé de ses droits et avantages tel que l'ensoleillement par exemple.
Il faut noter que des plantations effectuées sur le mur mitoyen, si elles sont autorisées, ne doivent cependant pas dépasser le mur. Le voisin est en effet tenu d’élaguer ses arbres s'ils dépassent la hauteur du mur.

 

è Frais d’entretien liés à la mitoyenneté


Étant propriétaires de la clôture mitoyenne, chacun des voisins doit contribuer aux charges nécessaires à son entretien, ce qui inclut la réparation et la reconstruction le cas échéant.

À ce titre, chacun doit participer à la réparation et à la reconstruction du mur, s'il y a lieu.

L’accord des deux voisins sur les travaux à effectuer est nécessaire. En l’absence d’accord, l’intervention du Tribunal de Grande Instance est nécessaire

Lorsqu’un propriétaire souhaite se soustraire à ses obligations, une possibilité s’offre à lui : le
 déguerpissement. Cette action lui permet d’abandonner ses droits sur la mitoyenneté en renonçant à sa propriété. La renonciation doit être constatée par un acte notarié qui sera publié à la conservation des hypothèques. Il sera alors opposable aux tiers et plus précisément aux futurs acquéreurs.

 

Multipropriété

 


La multipropriété est aussi appelée « achat à temps partagé ». Cela consiste en l’achat d’un droit de séjour d’une à plusieurs semaines par an dans un appartement tout équipé situé dans une résidence de loisir.

ATTENTION
Il ne faut pas confondre la multipropriété et le « timeshare ». La multipropriété correspond à la propriété foncière exercée à titre occasionnel alors que le « timeshare » correspond plutôt à ce que l’on pourrait appeler de la multi-location, c'est-à-dire que l’immeuble appartient à un organisme qui donne un droit de jouissance à des personnes qui vont payer un droit d’accès.

Il s’agit ainsi d’acheter le droit d’occupation d’un appartement d’une taille déterminée, dans un lieu précis, pendant une période de l’année, et cela pendant au moins 3 ans.

Ce droit d’occupation est souvent lié à une bourse d’échange qui permet de l’échanger contre un appartement identique à n’importe quel moment de l’année.

Le problème qui se pose généralement est lors de la revente du bien. Le marché pour ce type de produit est très restreint. La revente de semaines de temps partagé, n'est pas très facile et surtout n'occasionne presque jamais une plus-value. 

 

ATTENTION

 

Il est très difficile, voire impossible de revendre un tel droit de jouissance. Les promoteurs font alors des offres lésionnaires  voire... pire.
De nombreuses sociétés proposent leurs services de revente, moyennant des frais : elles n'ont aucune obligation de résultat. Vous risquez donc de rester avec une semaine invendue. Si néanmoins vous arrivez à la revendre, ce sera souvent avec une forte moins-value.

Souvent, les vendeurs se contentent de proposer la période à la revente dans leur propre réseau ou auprès de sociétés spécialisées. Les consommateurs ne disposent alors d'aucun recours effectif lorsque la revente n'intervient pas.


Certaines sociétés proposent à des propriétaires de racheter leur part pour leur vendre un autre produit plus intéressant, le nouveau bien se situant soit disant à une période plus avantageuse pour un moindre coût. Attention, vous risquez de vous retrouver alors avec deux produits au lieu d'un.

 

è Inconvénients de la multipropriété

Les charges augmentent sans que l’utilisateur soit réellement informé. En effet, il arrive très souvent que les gestionnaires refusent de communiquer les décisions d’assemblée générale relative à la gestion des charges.

Pour réagir, il convient que tous les occupants d’une même résidence effectuent une demande collective.

 

è Multipropriété - recours pour revenir sur son engagement


La loi  du 22 juillet 2009 est devenue la loi fondamentale en matière de Vacances en temps partagé.

En effet, elle transpose dans notre droit la directive européenne du 14 janvier 2009 relative à la protection des consommateurs en ce qui concerne certains aspects des contrats de produits de vacances à long terme et des contrats de revente et d'échange. Le III de l'article 32 de cette loi introduit dans notre code de la consommation des dispositions nouvelles et importantes sur les différentes formes de vacances en temps partagé (définitions, droits et obligations respectifs des vendeurs et des consommateurs, formes des contrats...). Ces dispositions législatives sont entrées en vigueur le 1er janvier 2010.

 

 

è L'article L.121-63 du Code de la Consommation apporte des garanties supplémentaires

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Le consommateur doit recevoir du professionnel de manière claire et compréhensible, par écrit ou sur un support durable aisément accessible, les informations exactes et suffisantes relatives aux biens ou services pour lesquels il envisage de contracter.

L'offre indique, conformément aux modèles de formulaire d'information correspondants :

1° L'identité et le domicile du ou des professionnels, ou s'il s'agit d'une personne morale, sa dénomination, sa forme juridique et son siège ;

2° La désignation et la description du ou des biens ou services ainsi que de leur situation ;

3° L'objet du contrat ainsi que la nature juridique du ou des droits conférés au consommateur ;

4° La période précise pendant laquelle les droits seront exercés ;

5° La durée du contrat et sa date de prise d'effet ;

6° Le prix principal à payer pour l'exercice du ou des droits conférés par le contrat et l'indication des frais accessoires obligatoires éventuels ;

7° Les services et installations mis à la disposition du consommateur et leur coût ;

8° La durée du droit de rétractation, ses modalités d'exercice et ses effets ;

9° Les informations relatives à la résiliation du contrat, le cas échéant à la résiliation du contrat accessoire, et à leurs effets ;

10° L'interdiction de tout paiement d'avances ;

11° Le fait que le contrat peut être régi par une loi autre que celle de l'Etat membre de l'Union européenne dans lequel le consommateur a sa résidence ou son domicile habituel ;

12° L'indication de la ou des langues utilisées entre le consommateur et le professionnel concernant toute question relative au contrat ;

13° Le cas échéant, les modalités de résolution extrajudiciaire des litiges ;

14° L'existence, le cas échéant, d'un code de bonne conduite.

L'article L.121-69 du Code de la Consommation prévoit un délai  de 14 jours au consommateur pour se rétracter, sans avoir à indiquer de motif. Il dispose de ce droit à compter du jour de la conclusion du contrat ou du jour de sa réception, si cette réception est postérieure au jour de la conclusion dudit contrat, sans indemnité ni frais.

Si le formulaire de rétractation n'a pas été remis au consommateur, il dispose d'un an et quatorze jours pour se rétracter.

 

 

Mutation d’un lot :

 

Lorsqu’un propriétaire souhaite procéder à la vente de son lot, il est nécessaire d’effectuer un certain nombre de formalités.

 

Certificat du syndic copropriété au sujet de la  mutation d’un lot

L’article 20 de la loi de 1965 prévoit que lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, il est nécessaire que le vendeur présente au notaire un certificat du syndic datant de moins d’un mois attestant qu’il est libre de toute obligation à son égard.


A défaut, un avis de la mutation doit être envoyé par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de 15 jours à compter de la date du transfert de propriété.


Le syndic a alors la possibilité dans les quinze jours suivant la réception de l’avis de former opposition au versement des fonds pour obtenir le paiement des sommes dues par l’ancien propriétaire du lot. Les effets de l’opposition sont limités au montant dû.

Cette procédure vise en fait à protéger les droits du syndicat des copropriétaires. Elle lui permettra en effet de faire opposition au versement du montant de la vente à hauteur des sommes restant dues à la copropriété par le vendeur.


Si le notaire n’est pas en possession du certificat du syndic, il a l’obligation d’avertir ce dernier de la transaction. 
L’avis de mutation prend la forme d’une lettre recommandée avec avis de réception, à adresser dans les 15 joursà compter de la date du transfert de propriété. 

Attention 
L’avis de mutation ne doit être confondu ni avec la notification destinée à l’information des parties à l'acte de mutation en amont du transfert de propriété (art. 5 du décret du 17 mars 1967) ni avec la notification rendant la mutation opposable au syndic et lui permettant de tenir à jour la liste des copropriétaires (art. 6 du décret)

 

L'obligation d'information des parties - l'état daté

En cas de projet de vente d'un lot de copropriété, le syndic a une véritable obligation d'information à l'égard des parties à l'acte (article 5 D. 1967).

 Le but est à la fois d'éclairer le candidat acquéreur sur les conséquences financières de son projet d'acquisition et d'informer les créanciers inscrits de l'opération pour qu'ils puissent réagir afin de préserver leurs intérêts.

Ces informations doivent être données par le syndic au notaire chargé de recevoir l'acte. Il appartiendra donc à ce dernier de formuler une demnade en ce sens au syndic (ou le copropriétaire qui peut ses substituer à la carence de l'officier ministériel).

L'état daté doit contenir les renseignements portant sur le lot par la transaction à savoir :

  • l'indication des dettes du copropriétaire vendeur à l'égard du syndicat : il s'agit d'informer le candidat à l'acquisition du lot de l'étendue de la dette du vendeur à l'égard de la collectivité. Le syndic doit alors indiquer au notaire : les provisions exigibles du copropriétaire, les charges des exercices antérieurs restées impayées, la part du coût des travaux d'amélioration voté en AG, les avances exigibles.
  • l'indication des céances du copropriétaire vendeur à l'égard du syndicat : il s'agit des avances, des provisions des trimestres à venir du budget prévisionnel rendues immédiaement exigibles en raison d'un impayé de la part du vendeur
  • l'indication des sommes qui devraient incomber au nouvel acquéreur : il s'agit de la reconstitution de l'avance permettant de constituer des réserves ou qui représente un emprunt du syndicat, ainsi que des provisions non encore exigibles, à la fois du udget prévisionnel et cours et hors budget.

 

Opposition à la mutation d’un lot


L’avis de mutation va permettre au syndic de s’opposer au versement de la partie du prix de la vente correspondant aux sommes restant dues à la copropriété par le vendeur. 

Les clauses dites de solidarité entre le vendeur et l’acheteur dès lors qu’elles sont insérées dans le règlement de copropriété sont réputées non écrites par la jurisprudence. Toutefois, le vendeur et l’acquéreur peuvent dans leurs rapports personnels, passer un accord relatif à l’imputation de la dette de charges.

Attention
L’opposition au versement des fonds s’applique à l’égard de toutes les sommes liquides et exigibles, c’est-à-dire de toutes les sommes évaluables en argent et non assorties d’un terme suspensif, même si celles-ci concernent un autre lot que le lot vendu. Il appartient au syndic de rapporter la preuve de la liquidité et de l’exigibilité des sommes.

L’acte d’opposition intervenue sous la forme d’un acte d’huissier doit contenir élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble et préciser, à peine de nullité, le montant de la somme dont le vendeur est  redevable à l’égard de la copropriété.

 

Notification au syndic (art. 6 du décret) sur la mutation d’un lot


En cas de changement de propriétaire, le syndic doit nécessairement être informé. Les rapports de publicité foncière sont sans portée dans les rapports de l’acquéreur d’un lot d’un immeuble en copropriété avec le syndic. En effet, à l’égard du syndic, le nouveau propriétaire n’est substitué à l’ancien qu’à compter de la notification qui lui est faite (art. 6 du décret), et ce même si le syndic a pu avoir personnellement connaissance de la mutation. Par conséquent, jusqu’à ce que cette formalité soit accomplie, l’ancien propriétaire est tenu au paiement des charges, de même qu’il est valablement convoqué aux assemblées générales.

Le changement de propriétaire doit être notifié au syndic soit par les parties, soit par le notaire qui a établi l’acte. La notification doit comporter la désignation du lot ou de la fraction du lot intéressé ainsi que l’indication des nom, prénom, domicile de l’acquéreur. Elle doit être effectué indépendamment de l’avis de mutation.
Cette notification va rendre opposable au syndicat des copropriétaires la mutation et d’autre part, permettre au syndic de tenir à jour la liste des copropriétaires (obligation qui relève de l’article 32 du décret).