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La copropriété - Règles de la copropriété
Écrit par Paris Avocat   

Règles de procédure pour l’Assemblée générale :

 

Vous trouverez dans cette partie les règles les plus importantes de l’AG, si elles ne sont pas respectées elles ouvrent, dans certaines conditions, à la contestation devant un tribunal.

è Convocation :

Le principe général est que la convocation peut être envoyée par le syndic à tout moment outre l’assemblée annuelle qui est obligatoire. L’Assemblée Générale peut également être convoquée à la demande du conseil syndical ou à la demande d’un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins le quart des voix.

Le délai minimal de convocation est de 21 jours à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. Il peut être exceptionnellement raccourci en cas d’urgence (risque d’effondrement…).

La convocation doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par remise contre récépissé. Elle doit être envoyée à tous les copropriétaires sans exception (Cass. 16 nov. 1988, D. 1988 IR p. 283). En cas d’indivision ou d’usufruit, c’est le représentant désigné (selon l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965) qui devra être désigné.

La convocation est l’un des éléments essentiels afin d’assurer la régularité des Assemblées Générales, celle doit comporter un certain contenu ; Les lieux, la date, l’heure et surtout l’ordre du jour sont des mentions obligatoires pour assurer la régularité de la convocation. Chaque copropriétaire doit proposer ses projets de résolution avant la notification de la convocation et a ensuite 6 jours pour demander l’inscription de questions complémentaires.

Selon la nature de la décision qui est à prendre, l’article 11 du décret du 17 mars 1967 prévoit que certains documents devront spécifiquement être annexés à la résolution dans la convocation.

L’assistance d’un avocat, concernant la convocation, peut aussi bien être nécessaire préalablement pour la rédaction d’une résolution conforme ou sinon postérieurement pour la contestation d’une Assemblée Générale dont la convocation n’avait pas été faite en bonne et due forme.

è Participation

Feuille de présence

Une feuille de présence doit être tenu pour indiquer les noms et domicile de chaque propriétaire (ou son mandataire). S’il y a un copropriétaire majoritaire, sa réduction de voix (égale à la somme des voix minoritaires) doit être mentionnée. Cette feuille de présence doit être émargée par chaque copropriétaire pour lui donner la qualité de « présent ».

Au début de la réunion, l’assemblée doit désigner son président et son bureau (facultatif s’il n’est pas précisé dans le règlement de copropriété.

Attention : Le syndic, son  conjoint ou ses préposés ne peuvent pas présider l’assemblée !

Mandataire

Si un copropriétaire est absent pour la réunion de l’Assemblée générale il peut alors se faire représenter par un mandataire de son choix (à l’exclusion du syndic, son conjoint et ses préposés. La limite pour le mandataire est qu’il ne peut pas recevoir plus de trois pouvoirs.

Le pouvoir doit être donné par écrit impérativement mais sans respecter une forme particulière.

 

Votes et majorités

Attention : Le vote par correspondance n’est pas admis, la loi n’a pas prévu que la représentation par le mandataire.

C’est la loi du 1965 qui prévoit les modalités de vote nécessaire pour les décisions à travers les articles 24, 25 et 26.

L’article  24 est prévu pour les décisions ordinaires votées à la majorité simple ; Elles peuvent être prises quel que soit le nombre de copropriétaires qui sont présents (il n’y a pas de quorum).

L’article 25 prévoit les 14 cas où il est nécessaire de rassembler la majorité des voix de tous les copropriétaires, et non seulement de ceux qui sont présents.

L’article 26 prévoit les 4 cas pour lesquels il est requis la double majorité, c’est-à-dire la majorité en nombre des membres du syndicat et la majorité des 2/3 de l’ensemble des voix à la fois.

Enfin pour certains cas comme la répartition des charges il est nécessaire d’obtenir l’unanimité pour la modifier.

De manière générale les majorités dépendent de l’objet de la résolution, vous pourrez donc trouver un tableau récapitulatif ici (lien « quelles majorités en assemblée »).

Exceptions

è Pour le copropriétaire majoritaire, l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

«  Le nombre des voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires ».

è Si une copropriété est composée de deux membres seulement, dont l’un est majoritaire, alors toute délibération devra être prise à l’unanimité (TGI Paris 20 janvier 1968, Gaz. Pal. 1968 2 133.)

è Une décision prise par l’assemblée, même à majorité requise peut être constitutive  d’un abus de majorité ; C’est par exemple le cas s’il y a méconnaissance de l’intérêt général.

 

Mode de scrutin

L’article 17 du décret du 17 mars 1967 exige que le résultat de chaque vote apparaisse sur le Procès-verbal en précisant les noms des copropriétaires qui ont soit voté contre une résolution soit qui se sont abstenus.

Le vote peut, en respect des dispositions suscitées, se faire à main levée à condition que les différents votants soient identifiés.

è Procès-verbal

L’article 17 du décret du 1er mars 1967 régit les mentions obligatoires du procès-verbal d’Assemblée Générale.

Celui doit être signé par le président, le secrétaire et les membres du bureau (si ce dernier a été constitué).

Sur le contenu, le procès-verbal doit contenir le texte de chaque résolution, le résultat du vote afférent et préciser les noms des copropriétaires (ou associés) qui se sont opposés à la décision et de ceux qui se sont abstenus, cela à peine de nullité (CA Paris 10 février 1999, Loyers et copropriété. 1999 n°189). Pour chaque résolution doivent apparaitre les voix favorables et défavorables afin de vérifier la majorité exigée par la loi.

Le procès-verbal a force probante jusqu’à preuve du contraire.

Il doit être notifié par le syndic à l’aide d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants (article 42 al.2 de la loi du 10 juillet 1965).

Cette notification doit avoir lieu dans le délai de deux mois de la tenue de l’assemblée, elle doit contenir le résultat des votes et en outre reproduire l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose du droit à contester une décision d’Assemblée Générale.

 

è Contestation d’une décision d’Assemblée Générale

ATTENTION

Si la décision a été prise à une majorité erronée, vous obtiendrez du tribunal qu'il fasse se réunir une seconde assemblée pour qu'il soit procédé à un nouveau vote, mais cela ne vous permettra pas ipso facto de faire annuler la décision sur le fond.

Pour pouvoir contester une décision qui a été votée selon la majorité adéquate, il faut réunir plusieurs conditions cumulatives :

 

  • Il faut une décision


Seules les délibérations présentant le caractère de décision (au sens de l'art. 42 L. 65) peuvent être contestées. Il faut donc qu'il y ait eu vote ; ne sont pas décisionnaires les avis, les simples accords de principe, les décisions ne figurant pas à l'ordre du jour.

  • Il ne faut pas nécessairement que cette décision fasse grief


Il sera donc possible de contester une décision pour tout motif, mais un dédommagement sera alloué, que si la décision attaquée cause un préjudice certain, évaluable et direct.

  • Il faut avoir qualité pour agir


Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants (art. 42 L. 1965) peuvent contester une décision de l'assemblée. Pour contester une décision il faut donc soit avoir été absent au vote, soit avoir voté contre.

  • Il faut agir dans un délai de 2 mois


Une fois l'assemblée close, le syndic dispose de 2 mois pour rédiger le procès-verbal et le faire parvenir par pli recommandé AR. A compter de la réception du procès-verbal d'assemblée, la loi offre un délai de 2 mois pour en contester le contenu en justice. Ce délai est impératif et préfixe : il ne peut pas être suspendu.

Si aucun copropriétaire ne conteste les décisions de l'assemblée dans un délai de 2 mois, celles-ci deviennent définitives, mêmes si elles étaient irrégulières.

 

Comment agir ?


L’action doit être intentée devant le Tribunal de Grande Instance du lieu de l'immeuble ; elle doit être dirigée contre le syndic, en sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaires. Le ministère d’avocat est obligatoire

 

Par ailleurs, l’article 10-1de la loi du 10 juillet 1965 précise que le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention ou ses contestations aboutir, est dispensé de toute participation aux frais de procédure, lesquels seront répartis entre les autres copropriétaires, à proportion de leurs tantièmes. Evidemment le copropriétaire qui a gagné le procès contre le syndicat de copropriété ne paie pas sa quote-part des frais de la défense.

 

 


CONSEIL 

 

Une part importante de vos frais d'avocat vous sera remboursée par votre assureur si vous avez souscrit une clause "défense-recours" dans votre police multirisque habitation. Vous pouvez ainsi vous assurer les services d'un avocat spécialisé, en le désignant à votre assureur.

 

 

Règlement de copropriété :

 


Il s’agit du contrat qui lie tous les copropriétaires entre eux, fixe leurs droits et obligations, définit les parties privatives et les parties communes, organise le fonctionnement interne de la copropriété, et détermine la nature de chacun des lots (Art. 2 du décret du 17 mars 1967).


Le règlement de copropriété est un acte écrit conventionnel obligatoire qui s’impose aux copropriétaires et aux locataires. C’est un texte fondateur qui détermine les règles auxquelles s’obligent les copropriétaires pour administrer leur bien immobilier commun. La détention d’un lot de copropriété vaut adhésion au règlement de copropriété.


Le règlement ne peut prévoir des dispositions qui iraient à l’encontre des textes (lois, décrets) ayant une valeur supérieure. Dès lors, certaines dispositions peuvent devenir caduques suite à des modifications législatives.

 

Une copropriété est-elle obligée de posséder un règlement ?

Il est obligatoire que soit rédigé un règlement de copropriété, et en son absence, il appartient aux copropriétaires d'en faire établir un, réglant notamment la répartition des charges.

è La délimitation par le règlement des parties communes et des parties privatives

La copropriété se divise en deux parties : les parties communes et les parties privatives. Le découpage de ces parties et la numérotation des lots apparaît dans l’état descriptif de division.

 

è ­Contenu du règlement de copropriété

Le règlement de copropriété doit au moins comporter 5 éléments :

  • La détermination de la destination tant des parties privatives que des parties communes
  • L’indication de leurs conditions de jouissance
  • Les règles d’administration des parties communes
  • L’état de répartition des charges
  • Les stipulations relatives aux parties communes et aux parties privatives

Eventuellement, le règlement de copropriété  peut comporter :

  • Un état descriptif de division de l’immeuble
  • La ou les conventions passées entre les copropriétaires et la copropriété concernant l’exercice de droits accessoires aux parties communes

 

Existe-t-il des clauses illicites ?


Le règlement de copropriété doit respecter les conventions et la loi de 1965. Il ne doit pas faire peser sur les copropriétaires des obligations qui dépasseraient ce qui va au-delà de la destination normale de l’immeuble. Si une clause est contraire à la loi, elle est réputée non écrite et on ne peut donc pas l’appliquer aux copropriétaires.

Exemple de clauses illicites : imposer un notaire, faire gérer des parties privatives par le syndic de l’immeuble, attribuer une prime de préférence pour le rachat des lots à certains copropriétaires…

 

è Modification du règlement de copropriété 

. 

Le règlement de copropriété doit être modifié, notamment pour s’adapter aux nouvelles dispositions législatives.


Les majorités requises pour effectuer les modifications du règlement de copropriété sont défférentes selon qu’il s’agit : 

  • de l’usage, la jouissance ou l’administration des parties communes : majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, c'est-à-dire un vote à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les « deux tiers des voix »
  • de la destination des parties privatives : unanimité des voix de tous les copropriétaires
  • de l’usage des lieux entraînant une modification de la répartition des charges : unanimité des voix de tous les copropriétaires


La modification du règlement de copropriété s’effectue de la même manière que son établissement. Il n’est pas nécessaire d’effectuer un vote clause par clause du règlement de copropriété.

Toutes les modifications du règlement de copropriété doivent être publiées au fichier immobilier pour être opposables aux tiers

ATTENTION
L’article 49 de la loi du 10 juillet 1965 permettait de procéder, avant le 13 décembre 2008 et à la majorité simple (majorité des voix exprimées), aux adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par l’évolution législative. Il est, depuis cette date, interdit de procéder à toute modification à la majorité simple. C’est la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des 2/3) qui est requise désormais

 

Enfin en cas de litige alors que le règlement de copropriété n’a pas été modifié, le Juge déclarera inopposable les clauses contraires aux dispositions majeures de la loi du 10 juillet 1965 et du décret de 1967

 

L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

 

« Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. »

 

Carnet d’entretien :

 

Toute copropriété doit obligatoirement disposer d’un carnet d’entretien de l’immeuble permettant d’assurer un meilleur suivi et une plus grande transparence dans la gestion. Cette obligation dévolue au syndic est prévue à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 (conformément à l’article 78 de la loi SRU du 13 décembre 2000).


Cependant, on peut regretter que le contenu de ce carnet soit trop succinct et en deçà des attentes principalement des futures copropriétaires. En effet, il a vocation à procurer à l’acquéreur d’un lot une réelle information.

Pour chaque immeuble, ce carnet d’entretien doit contenir :

  • L’identité et les coordonnées du syndic
  • L’année de réalisation des gros travaux, tels que le ravalement, l’étanchéité des terrasses en toiture, le changement des ascenseurs, chaudières, canalisation, porte de garage… et l’indication des entreprises prestataires
  • L’échéancier du programme pluriannuel des travaux décidés par AG des copropriétaires
  • Les références des contrats d’assurance avec la date d’échéance, notamment en ce qui concerne :
    • les contrats d’assurance dommages ouvrages en cours
les contrats d’entretien et de maintenance des équipements d’entretien