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La copropriété - Travaux
Écrit par Paris Avocat   

Travaux :

 

La loi distingue les travaux privatifs et les travaux d'intérêt collectif en fonction de la répartition « parties privatives » et « parties communes » de l'immeuble.

Les travaux privatifs sont réalisés, en principe, par le copropriétaire sur son lot sans l’accord préalable de la copropriété dès lors que ceux-ci ne portent pas atteinte à une partie commune.

ATTENTION :

Les murs porteurs, les canalisations et les sols (dans certains cas) sont considérés comme des parties communes bien qu’ils peuvent avoir l’air privatifs

Le syndicat est, en principe, le seul habilité à réaliser les travaux d'intérêt collectif portant sur les parties communes. On peut distinguer plusieurs catégories de travaux de copropriété :

·         les travaux d'entretien

·         les travaux d'amélioration aux conditions de majorité de l’article 26

·         les travaux aux conditions de majorité de l’article 25

·         les travaux exécutés par un ou plusieurs copropriétaires

 

Deux catégories à part :

·         les travaux d’ascenseurs 

·         les travaux d’accessibilité

 

 

Travaux d’entretien :

 

è La responsabilité du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires a pour mission principale l’administration des parties communes. Il lui est donc primordial de pourvoir à l’entretien des parties communes en bon état et au fonctionnement des éléments d’équipements communs : ascenseurs, chauffage, etc.

L’article 14 dispose que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le défaut d’entretien des parties communes. Ainsi il pourra être responsable des dommages subis par un dégât des eaux dus à un défaut d’entretien des constructions ou un mauvais entretien des canalisations. Il en est de même pour un mauvais fonctionnement du chauffage collectif.

Sur la responsabilité du syndicat de faire effectuer les travaux d’entretien, la Cour d’appel de Paris a jugé le 30 avril 1990 que le syndicat ne peut pas retarder l’exécution des travaux sur les parties communes qui sont nécessaires pour assurer la jouissance normale des parties privatives.

è Modalités des décisions de travaux

Bien que le syndic soit chargé de gérer l’entretien de l’immeuble selon les dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, il n’en a pas pour autant l’initiative. En effet, sauf urgence, ceux-ci seront débattus à la prochaine assemblée générale  statuant à la majorité de l’article 24, c’est-à-dire la majorité de voix représentée.

Lorsqu’elle statue à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 l’assemblée générale des copropriétaires doit fixer deux seuils :

-          Le montant des marchés et contrats pour lequel la consultation du conseil syndical est obligatoire

-          Le montant à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

Les travaux d’amélioration ne peuvent eux être décidés  que dans les conditions majorité renforcée, soit la double majorité de l’article 26. Pour certaines améliorations, le législateur a facilité leur réalisation avec la majorité de l’article 25-1, c’est-à-dire la majorité de tous les copropriétaires (et non seulement présents)

è La distinction entre travaux d’entretien et travaux d’amélioration

 Cette distinction prend tout son sens dans les différentes modalités de votes dans lesquelles il faut se placer que l’on soit dans l’entretien d’un côté ou dans l’amélioration de l’autre.

A priori, tout ce qui n’est pas réfection à l’identique constitue une amélioration, cependant la jurisprudence a été plus ouverte et a établi certaines lignes directrices.

à Des modifications minimes : si le changement est réellement minime et surtout s’il n’entraine pas un coût important alors ce ne sera pas considéré comme une amélioration.

àEvolution technique : des modifications qui tiennent simplement compte de l’évolution technique normale des choses ne sont pas considérées comme des améliorations. Cela est surtout vrai pour les éléments d’équipement : on ne remettra pas en état un appareil ancien demandant une réfection totale, on préféra le remplacer (ce qui est souvent même moins onéreux qu’une réfection totale d’un équipement ancien)

àCoût des travaux

Dès lors que le remplacement par une technique nouvelle revient moins cher que l’ancien état des choses, alors ce ne sera pas considéré comme une  amélioration du moment où cela entraine une économie.

 

Travaux d’améliorations décidés aux conditions de majorité de l’article 26 de la loi :

 

è Quels sont les travaux visés ?

L’AG des copropriétaires, statuant à la double majorité prévue à l’article 26 peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble décide de toute amélioration, telle que la transformation ou l’ajout d’un ou plusieurs éléments d’équipements existants.

Il peut s’agir de :

-          L’installation d’un ascenseur

-          L’installation d’un monte-charge

-          L’aménagement d’emplacement de stationnement

-          L’aménagement de jeux d’enfants

-          L’installation de boîtes aux lettres, vide-ordures…

 

è Répartition des dépenses

L’assemblée doit, à la même majorité, fixer la répartition du coût des travaux, et s’il y a lieu, des indemnités, ainsi que des dépenses de fonctionnement et d’entretien ultérieur.

àCoûts des travaux et indemnités

L’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

« Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l'article 36 ci-après, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l'accord de certains d'entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée. »

Les avantages se confondent assez régulièrement avec l’utilité qui est le critère principal au sens de l’article 10 de la loi pour les services collectifs et les éléments d’équipement. Dans la plupart des cas, les frais d’amélioration seront répartis de la même manière que les dépenses d’entretien.

La dernière partie de phrase de l’article précité prévoit que si certains sont d’accord ils peuvent s’attribuer une part de dépenses plus élevée, cela peut lorsque les propriétaires des derniers veulent convaincre de faire installer un ascenseur à ceux qui habitent les premiers étages.

àDépenses de fonctionnement

Concernant les dépenses de fonctionnement, d’entretien et de remplacement des parties communes elle se font selon le principe de l’article 10 de la loi du 10 juillet qui prévoit que :

-          S’il s’agit d’un élément de construction (toit, locaux communs…) on prendra les quotes-parts dans les charges d’entretien du bâtiment

-          S’il s’agit d’un élément d’équipement comme un ascenseur alors on prendra le critère d’utilité à l’égard de chaque lot.

 

è Le vote des travaux

Pour que l’amélioration soit valablement décidée, il faut que l’assemblée se prononce à la fois sur le principe des travaux mais également sur la répartition des coûts de construction et aussi sur la répartition des charges d’entretien.

La majorité requise est alors 2/3 des voix du syndicat ; Les copropriétaires qui ne sont pas concernés par les travaux ont quand même une voix (exemple : questions d’ascenseur pour habitant du RDC).

Pour en connaitre plus sur les majorités, le vote et la contestation des assemblées, vous pouvez vous rendre dans la partie consacrée à ce sujet (lien AG). Cependant il faut noter que la décision d’amélioration prise par l’assemblée n’est pas opposable au  copropriétaire opposant qui saisit le tribunal de grande instance dans le délai prévu à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965. Cette décision reste inopposable au copropriétaire tant que le tribunal n’a pas statué sur le caractère somptuaire ou non de l’amélioration.

è Réalisation des travaux et indemnité

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que si les circonstances l’exigent, et à condition que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n’en soient altérées de manière durable, aucun propriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution des travaux décidés par l’AG en vertu de l’article 30.

Les copropriétaires qui subissent un préjudice à cause de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leurs biens, soit d’un trouble de jouissance grave, ont droit à une indemnité compensatoire qu’il est possible de réclamer devant le tribunal. Cette indemnité sera à la charge de la copropriété et chaque copropriétaire paiera la même part d’indemnité qu’il paye  comme part des travaux.

 

Travaux décidés aux conditions de majorité de l’article 25 :

 

è Les travaux visés

àTravaux obligatoires

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 vise en son alinéa e) les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires. C’est un cas particulier où l’assemblée est obligée de les exécuter ; Le vote sert uniquement à définir les modalités de réalisation, le choix des entreprises et l’approbation d’un devis.

Sont surtout visés les travaux de mise aux normes en matière de salubrité, sécurité, accessibilité ou encore ascenseur.

à Travaux d’économie d’énergie

L’alinéa g de l’article 25 assouplit les conditions de majorité pour les décisions ayant pour finalité l’économie d’énergie. La nature des travaux, leurs modalités et leur amortissement sont déterminées par le décret du 15 septembre 1987.

àTravaux relatifs à l’amélioration de l’habitat

Cela concerne principalement le raccordement aux canalisations d’égouts, alimentations et ventilations.

à Travaux d’accessibilité aux handicapés

Bien que l’accessibilité aux handicapés puisse être vue comme une amélioration, ses travaux profitent d’une majorité assouplie pour inciter les copropriétaires à améliorer celle-ci.

Pour avoir un point plus approfondi sur les travaux d’accessibilité et les déductions fiscales possibles un topique y est consacré (lien accessibilité dans la copropriété)

à Travaux d’installation ou de modification d’antennes ou de réseaux câblés

L’assemblée peut décider d’installer ou d’améliorer une antenne collective. Dans le cas où l’immeuble est dépourvu d’une antenne collective, tout copropriétaire peut installer une antenne individuelle en respectant les dispositions de la loi du 2 juillet 1966 et du décret du 22 décembre 1967.

à Travaux d’alimentation de véhicules électriques

à Installation de compteurs d’eau froide

 

è Exécution et répartition des dépenses

L’exécution et la répartition des dépenses sont les mêmes que pour les travaux de la catégorie précédente (lien travaux article 26) : il faut respecter les dispositions de l’article 9  pour l’exécution et l’article 25 de la loi du 1à juillet 1965 pour la répartition des dépenses.

Pour l’exécution et la répartition des dépenses

Travaux exécutés par un ou plusieurs copropriétaires :

 

è Travaux d'un copropriétaire affectant les parties communes 

. 

Chaque copropriétaire est libre de faire des travaux dans son lot privatif, tant que cela n’affecte pas les parties communes.

Si les travaux affectent les parties communes, il est impératif de demander une autorisation. Cette autorisation préalable est demandée à l’assemblée générale qui vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis).

ATTENTION : assouplissement avec la loi SRU
Si la majorité n’est pas atteinte mais que plus du tiers est d’accord, un second vote est immédiatement organisé à la majorité des voix exprimées.

 

Afin que l’assemblée puisse prendre sa décision de manière éclairée, il faut réunir tous les éléments d’information : plan d’architecte, rapports d’experts ou d’urbanisme, attestation d’assurance…). Tous ces documents doivent être communiqués au syndic afin qu’il porte cette demande à l’ordre du jour. Si ces travaux doivent être réalisés rapidement, il est possible de demander au syndic une assemblée générale extraordinaire.

Le fait que les travaux affectent les parties communes n’a pas d’incidence sur les frais des travaux envisagés : la copropriété n’aura rien à débourser. 

Si ces conditions sont remplies, la copropriété ne peut pas refuser l’autorisation sauf dans deux hypothèses :

  • Les travaux ont débuté avant que l’autorisation n’ait été accordée et un préjudice a été encouru
  • Des considérations sérieuses tenant à la solidité, à la destination de l’immeuble ou en raison d’un risque prévisible de nuisances justifient un refus que l’assemblée générale devra motiver (sous peine de censure judiciaire)


En cas de refus par l’assemblée générale sans raison valable, il est possible d’obtenir une autorisation du Tribunal afin d’engager les travaux. 
L’action introduite n’est pas une action en contestation de la décision d’une assemblée générale, mais une action afin d’obtenir une autorisation judiciaire afin d’exécuter les travaux projetés mais refusés. Dès lors, cette action n’est pas soumise au délai de 2 mois prévu par l’article 42 al.2 de la loi du 10 juillet 1965. (Cour de Cassation, 3ème chambre civile, 16 décembre 2009)

Que se passe-t-il en cas de défaut de réalisation ou lorsque les travaux réalisés sont différents de ceux autorisés ?


Le copropriétaire est responsable au même titre que s’il n’avait pas obtenu d’autorisation. Il encourt alors la démolition de sa réalisation. Ou bien il peut être condamné à faire ratifier les travaux par l’assemblée générale.

 

è Travaux de la copropriété affectant les parties communes

. 

Tous les ans, le syndic doit effectuer une visite de l’immeuble en présence du président du Conseil syndical ou, à défaut, les membres du Conseil syndical et les copropriétaires intéressés.
En dehors de cette visite, et si des désordres sont apparus sur les parties communes ou sur des équipements collectifs, un technicien assiste la visite et les copropriétaires mettent tout en œuvre pour que le désordre n’empêche pas l’accès aux lots privatifs.

Le Conseil syndical propose alors un calendrier prévisionnel des travaux à effectuer et procède à une évaluation de chacun d’eux. Un programme pluriannuel des travaux envisagés est alors voté par l’assemblée au vu du calendrier prévisionnel.

Il incombe au syndic de demander aux entrepreneurs, ou aux architectes ou autres techniciens de demander les plans des ouvrages exécutés.

Le choix de l’entrepreneur qui effectuera les travaux se fait en trois temps :

  • Tout d’abord, le syndic établit un document comprenant un descriptif des travaux, la qualité des matériaux, les garanties financières, les qualifications de l’entrepreneur, les assurances et des références s’agissant des anciens chantiers
  • Ensuite, soit le syndic choisit l’entrepreneur, soit, plusieurs entrepreneurs sont mis en concurrence
  • Enfin, des devis sont communiqués aux membres du conseil syndical qui, lorsqu’ils ont obtenu une délégation, choisissent l’entrepreneur et adoptent les conditions du contrat.

 

è Travaux nécessitant une autorisation à la double majorité ou à l'unanimité 

. 

Cela concerne les travaux entraînant une modification substantielle, ou une aliénation des parties communes. Sont encore concernés, les travaux engendrant un agrandissement des parties privatives et de ce fait une modification des tantièmes.
Cela concerne également les travaux qui portent atteinte à un droit de jouissance.

 

ATTENTION 
Le fait pour un copropriétaire d’être titulaire de tantièmes de parties communes ne l’autorise pas à agir pour faire cesser l’emprise d’un autre copropriétaire. Cette prérogative appartient à l’assemblée générale des copropriétaires. Le copropriétaire contestataire doit saisir l’assemblée générale en demandant à ce que cette question soit inscrite à l’ordre du jour. (Cour de Cassation, 3ème chambre civile, 13 janvier 2010).

 

Travaux ascenseur :

 

Une nouvelle règlementation a été votée en 2003 concernant les ascenseurs en copropriété. Cette loi prévoit :

  • Une modification des contrats d’entretien
  • Un contrôle technique des appareils tous les 5 ans
  • Des mises aux normes de sécurité des ascenseurs par palier de 5 ans

 

Ascenseurs en copropriété: travaux de mise aux normes
Les travaux sont à réaliser dans un délai maximum de 15 ans, et le décret découpe les travaux en période de 5 ans : une période jusqu’au 3 juillet 2008, une jusqu’au 3 juillet 2013 et une jusqu’au 3 juillet 2018.


Comment connaître la description précise de l’installation, les travaux réalisés et la date d'installation ainsi que l’état de conformité par rapport aux nouvelles exigences ?
L’entreprise d’entretien doit mettre à jour régulièrement le carnet d’entretien en indiquant toutes interventions, travaux, réparations. Chaque copropriétaire dispose de ce carnet.
Chaque copropriétaire dispose également de la notice d’instruction de l’installation, comprenant plans et schémas.
Il peut également commander un diagnostic technique de son installation.

 

Les précisions sur les ascenseurs concernés s’agissant de chacun des travaux à effectuer sont données dans l’arrêté du 18 novembre 2004 relatif aux travaux de sécurité à réaliser dans les installations d’ascenseur.

Ascenseurs en copropriété dispositifs à mettre en place avant le 3 juillet 2013

  • Un système de contrôle de l’arrêt et du maintien à niveau de la cabine d’ascenseur, de nature à assurer, à tous les niveaux desservis, un accès sans danger ainsi que l’accessibilité des personnes handicapées ou à mobilité réduite, dans les ascenseurs installés antérieurement au 1er janvier 1983
  • Un dispositif de téléalarme entre la cabine et un service d’intervention, doublé d’un éclairage de secours en cabine

Qu’est ce qu’un système de télé-alarme ?
La téléalarme est un dispositif de communication bi-directionnelle entre la cabine et un service d’intervention. C’est une exigence de sécurité de la directive européenne sur les ascenseurs neufs qui impose de pouvoir communiquer avec une personne bloquée en cabine et de lui indiquer ce qu’elle doit faire et ne pas faire. Elle devra être installée dans les ascenseurs existants afin d’améliorer la sécurité des usagers. La téléalarme est différente de la télésurveillance qui est un système permettant de surveiller à distance l’état de certains organes de l’ascenseur. 

  • Des portes palières présentant une résistance mécanique suffisante lorsqu’elles comportent un vitrage
  • Des dispositifs de protection contre la chute libre, la dérive et la survitesse de la cabine pour un ascenseur hydraulique
  • Un système de protection avec marquage ou signalisation éliminant le risque de contact direct du personnel d’intervention avec des composants ou conducteurs nus sous tension, dans les armoires de commande, les armoires électriques et les tableaux d’arrivée de courant
  • Des dispositifs de protection du personnel d’intervention contre le risque de happement par les organes mobiles de transmission, notamment les poulies, câbles et courroies
  • Un dispositif d’éclairage fixe du local de machines ou de poulies assurant un éclairement suffisant des zones de travail et de circulation

Deux guides, l’un relatif aux serrures, l’autre relatif aux parachutes, sont disponibles auprès de l’AFNOR. Ils établissent précisément, avec schémas et photographies, la liste des serrures ou types de parachutes équipant le parc actuel, acceptables ou non par rapport au niveau de sécurité définis par les critères de l’arrêté.


ACTUALITÉ
Deux années supplémentaires ont été accordées aux copropriétés pour terminer le premier volet de la mise aux normes des ascenseurs. En effet, la période ne court plus jusqu’à 2008 mais jusqu’à 2010.

 

Ascenseurs en copropriété dispositifs à mettre en place avant le 3 juillet 2018

  • Un système de contrôle de l’arrêt et du maintien à niveau de la cabine d’ascenseur de nature à assurer, à tous les niveaux desservis, un accès sans danger ainsi que l’accessibilité des personnes handicapées ou à mobilité réduite dans les ascenseurs installés postérieurement au 31 décembre 1982
  • Un dispositif de protection contre la vitesse excessive de la cabine en montée pour un ascenseur électrice en adhérence

ACTUALITÉ
En mars 2009, la loi Boutin a donné un peu plus de temps pour effectuer les travaux. Ainsi, la fin de rénovation des ascenseurs est repoussée à 2021 au lieu de 2018. Mais attention, le décret censé formaliser cette décision n’est toujours pas sorti.

 

Coût des travaux d’ ascenseurs en copropriété
Le coût des travaux de mise aux normes est supporté par l’ensemble des copropriétaires. 
Ces travaux de mise aux normes sont obligatoires et ils représentent une charge de plusieurs milliers d’euros pour un copropriétaire. De plus, le marché est réparti entre les mains des trois plus grands opérateurs, et la répartition des tantièmes est souvent fonction de l’étage et non du nombre de lots desservis par l’ascenseur.

Ainsi, pour réduire ces coûts, il a été décidé que la remise aux normes et l’entretien d’un ascenseur bénéficient quelles que soient les caractéristiques de cet équipement, du taux réduit de la TVA, dès lors qu’ils sont réalisés dans des locaux à usage d’habitation achevés depuis plus de 2 ans. Cet avantage profite à toutes les contribuables.
Ce taux réduit ne concerne pas les nouvelles installations spécialement conçues pour les personnes handicapées.

 

Travaux accessibilité :

 

Les handicapés sont confrontés à des difficultés en matière d’accès et d’utilisation des immeubles en copropriété, que ce soit en ce qui concerne l’accès au domicile ou le déplacement à l’intérieur de celui-ci.

Qu’est ce qu’un logement accessible ?
Les logements accessibles sont ceux qui respectent la réglementation du code de la construction et de l’habitation. Les articles R.111-18 et suivants du Code de la construction et de l’habitation prévoient qu’il faut :

  • Un cheminement intérieur et extérieur accessible permettant d’atteindre la porte d’entrée du logement
  • Une cuisine, une chambre, un séjour, un WC et une salle d’eau ayant des caractéristiques dimensionnelles permettant l’utilisation ultérieur par une personne handicapée


La mise aux normes et l’adaptation des logements sont obligatoires. Si les immeubles neufs doivent être construits accessibles, des travaux d’accessibilité sont souvent nécessaires dans les immeubles anciens.

Il s’agit souvent de travaux d’accessibilité dans les parties communes, mais aussi des travaux concernant certains éléments d’équipement :

  • Adaptation de la porte d’entrée, agrandissement des passages
  • Installation de système de déclenchement à distance
  • Construction de plans inclinés et de rampes d’accès
  • Réfection des revêtements de sol
  • Pose de mains courantes, rampe d’appui
  • Installation ou adaptation d’un ascenseur
  • Modification des boîtes aux lettres
  • Installation ou modification des systèmes de commande
  • Aménagement des places de stationnement réservées



Faut-il une autorisation pour réaliser des travaux d’accessibilité ?
Il appartient à l’assemblée générale de délivrer l’autorisation de mise en accessibilité d’un immeuble, répondant le plus souvent, à la demande d’une personne concernée.
Les travaux, sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipements essentiels sont approuvés à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.


C’est à la loi « urbanisme et habitat » du 2 juillet 2003 que l’on doit les améliorations en matière d’accessibilité en copropriété. Le nouveau texte a facilité la prise de décision concernant les travaux et a élargi le champ des bénéficiaires qui sont les personnes handicapées ou à mobilité réduite.